这是一个创建于 2336 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
前边的流程基本比较顺利，最后是在 5 月中旬左右过户完成，业主交房，合同也是这么写的。
现在的情况是银行那边的尾款还没有放款，业主急用钱，但是合同里是没有写尾款的时间的。然后现在业主给我发了一个律师函的电子版，纸质版的下周发过来。
因为我是第一次买房，也是第一次收到律师函，不知道这种事该怎么处理，请教各位大佬，给大佬递茶。
以下为律师函：
https://i.loli.net/2018/06/19/5b28665124ca9.jpg
第 1 条附言 · 2018-06-19 10:53:46 +08:00
我找中介查了一下合同，合同里写的是贷款的支付时间以贷款机构实际放款时间为准，出卖人及买受人均予以认可。
附上截图。
https://i.loli.net/2018/06/19/5b286f47f3e47.jpg
还有就是我想问一下，如果我收到这个律师函，不理会的话，要承担什么责任吗？如果他起诉我，我败诉的可能性有多大？
附上截图。
https://i.loli.net/2018/06/19/5b286f47f3e47.jpg
还有就是我想问一下，如果我收到这个律师函，不理会的话，要承担什么责任吗？如果他起诉我，我败诉的可能性有多大？
第 2 条附言 · 2018-06-19 17:40:54 +08:00
补充一条。
今天下午，我和银行的客户经理沟通过了，之前是因为峰会或者什么原因吧，人行管控，不让放款。但是现在峰会完事儿了，也不知道什么时候放款，但估计不会拖几个月之久，（但是已经拖了一个多月了魂淡。。。）而且他们银行的也很着急，承诺政策放开了马上放款。
恩。。。经过各位大佬的实力分析，我个人的看法是：在这次交易的过程中，我按照合同履行义务，不构成违约，而且我会尽量和中介，银行沟通催款。因此卖家不管是发律师函也好，起诉也好，我都会积极应对，乃至应诉。
今天下午，我和银行的客户经理沟通过了，之前是因为峰会或者什么原因吧，人行管控，不让放款。但是现在峰会完事儿了，也不知道什么时候放款，但估计不会拖几个月之久，（但是已经拖了一个多月了魂淡。。。）而且他们银行的也很着急，承诺政策放开了马上放款。
恩。。。经过各位大佬的实力分析，我个人的看法是：在这次交易的过程中，我按照合同履行义务，不构成违约，而且我会尽量和中介，银行沟通催款。因此卖家不管是发律师函也好，起诉也好，我都会积极应对，乃至应诉。
第 3 条附言 · 2018-06-21 09:30:15 +08:00
更新一条：
昨晚银行已经安排放款，相信这件事情已经有了比较完美的解决方式。在此非常感谢每一位 V 友的回复！
感谢 @PP 和 @Antidictator 在回复中谈及的学习法律的心得感受，对法律感兴趣者可着重研读。
此外由 @asyqm 在#107 “关于全款过户与批贷即过户”的问题，@uptime 在#54 关于律师函律师信的解释，我转载至此，供大家在生活中参考。
关于律师信：
律师信只是一种警告信，在法律上不起实质意义，不需要害怕。有这需要你完全可以网上下个模板，或自己写一个，拿去律师事务所说明情况让盖个章发出去就是一封律师函了（让事务所全权起草并盖章并寄出收费会稍贵）
但是你要重视这个情况，要及时与对方沟通，来协商解决这个问题。
关于全款过户与批贷即过户：
1.帝都的玩法就是首付交齐+批贷函就过户。因为银行是“保证”给钱的，加上首付，那么卖家就可以“保证”获取全款了，那么就可以过户了。至于过户了之后，交房理论上来说是卖家必须配合的（当然可以约定时间）。因为过户之后，法律上来说这个房子就属于买家（银行抵押）了。卖家就算没收到钱，起诉也仅能主张催收余款 or 主张违约，而不能主张不交房。在法院判决违约之前，这个房产均属于买家的财产。卖家的任何不配合交房，均应属于侵犯买方利益。至于银行放款，因为受限于额度、银行政策、国家政策等种种不可抗力，虽然卖家“可能”损失，但是买家和银行依然可以以不可抗力来作为辩护依据。除非银行“书面拒绝放款”，否则，个人认为此类起诉均不会有啥好结果。这也是为什么在房产交易中，全额现金购房，比贷款购房更有议价能力的原因。因为这个时间价值和金钱的“损失”，已然在房价上有所体现了。至于卖家并未在支付方式和房价之间挂钩，这是卖家自己的决定。可能是着急，也可能是无所谓，也可能是种种原因。但是在买卖双方，本就没有绝对平等。房价涨了，能随意主张涨价吗？房价跌了，能随意主张降价吗？就是这个道理。只要相对平等，没人拿刀逼着你签字卖房 /买房。都是成年人，做了就要承担后果。
2.某些城市采用的先全款再过户的，那有没有考虑买家的利益呢？你全款拿走了，种种理由不过户呢？病了？家里有事了？配合不了了，银行都放款了啊，没过户买家怎么跟银行交代？拿什么作抵押？风险怎么算？我比较赞同北京的做法，在房屋过户且房屋抵押未完成的情况下，是不能放款的，必须是抵押完成，这个房产的第一受益人是银行的情况下，才能放款，否则银行的风险怎么控制？
昨晚银行已经安排放款，相信这件事情已经有了比较完美的解决方式。在此非常感谢每一位 V 友的回复！
感谢 @PP 和 @Antidictator 在回复中谈及的学习法律的心得感受，对法律感兴趣者可着重研读。
此外由 @asyqm 在#107 “关于全款过户与批贷即过户”的问题，@uptime 在#54 关于律师函律师信的解释，我转载至此，供大家在生活中参考。
关于律师信：
律师信只是一种警告信，在法律上不起实质意义，不需要害怕。有这需要你完全可以网上下个模板，或自己写一个，拿去律师事务所说明情况让盖个章发出去就是一封律师函了（让事务所全权起草并盖章并寄出收费会稍贵）
但是你要重视这个情况，要及时与对方沟通，来协商解决这个问题。
关于全款过户与批贷即过户：
1.帝都的玩法就是首付交齐+批贷函就过户。因为银行是“保证”给钱的，加上首付，那么卖家就可以“保证”获取全款了，那么就可以过户了。至于过户了之后，交房理论上来说是卖家必须配合的（当然可以约定时间）。因为过户之后，法律上来说这个房子就属于买家（银行抵押）了。卖家就算没收到钱，起诉也仅能主张催收余款 or 主张违约，而不能主张不交房。在法院判决违约之前，这个房产均属于买家的财产。卖家的任何不配合交房，均应属于侵犯买方利益。至于银行放款，因为受限于额度、银行政策、国家政策等种种不可抗力，虽然卖家“可能”损失，但是买家和银行依然可以以不可抗力来作为辩护依据。除非银行“书面拒绝放款”，否则，个人认为此类起诉均不会有啥好结果。这也是为什么在房产交易中，全额现金购房，比贷款购房更有议价能力的原因。因为这个时间价值和金钱的“损失”，已然在房价上有所体现了。至于卖家并未在支付方式和房价之间挂钩，这是卖家自己的决定。可能是着急，也可能是无所谓，也可能是种种原因。但是在买卖双方，本就没有绝对平等。房价涨了，能随意主张涨价吗？房价跌了，能随意主张降价吗？就是这个道理。只要相对平等，没人拿刀逼着你签字卖房 /买房。都是成年人，做了就要承担后果。
2.某些城市采用的先全款再过户的，那有没有考虑买家的利益呢？你全款拿走了，种种理由不过户呢？病了？家里有事了？配合不了了，银行都放款了啊，没过户买家怎么跟银行交代？拿什么作抵押？风险怎么算？我比较赞同北京的做法，在房屋过户且房屋抵押未完成的情况下，是不能放款的，必须是抵押完成，这个房产的第一受益人是银行的情况下，才能放款，否则银行的风险怎么控制？
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andyliu 2018-06-19 10:17:53 +08:00  1
合同上约定的尾款时间 有没有写具体时间
现在一般是写以银行放款为准 。 建议找个律师咨询下 合同没约定时间 应该问题不大 |
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sumu 2018-06-19 10:26:10 +08:00
法盲来讲两句。看电影，交易双方都是一手交钱一手交货的，那买房子也同理。货你已经收到，对方没收到钱，那要么退货、要么给钱？不过电影中一般都喜欢第三个选择，你懂的
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closedevice 2018-06-19 10:27:37 +08:00
拐一下:在上海哪里买的?
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yibin001 2018-06-19 10:29:56 +08:00
@closedevice 应该不是上海吧。。。
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naix1573 OP @closedevice 没有，房子是青岛的。发律师函的那个律师事务所是上海的，可能那个业主在上海工作。
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justff 2018-06-19 10:31:43 +08:00
银行怎么说
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pandev 2018-06-19 10:33:02 +08:00
合同没写时间,就不用担心哈
和银行,业主沟通下, 如果有中介,让中介去沟通 |
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755rQlBW742S6Fcc 2018-06-19 10:33:27 +08:00
他告错人了，应该告银行跟你。
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naix1573 OP @qingjiaowochangd 其实我是觉得我不存在什么过错，一切都是按照合同进行。
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dunn 2018-06-19 10:40:57 +08:00
法盲也来回答下，我觉得是楼主要负责任的，因为贷款是买家因为钱不够跟银行借的，跟卖家也没关系啊，现在交易完成了卖家没收到钱当然是需要你来处理了。卖家都交房了，不放款就也不能让卖家一直承担损失啊
之前刚好有个朋友也是贷款了一样拖着不放款，要求主动来签署提高利率上浮的 10%（ 15%）的协议，最后也是无奈去签了。坐标广州，时间大概年初吧 建议楼主去问问银行吧，有可能是资金紧张，有可能是要求上浮利率 |
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tmac6740 2018-06-19 10:41:03 +08:00 via iPhone
你也应该帮忙催一下银行 你把角色转变一下你就能体会了 何况房子也交了 我朋友买房非等银行放款了才给交的房
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naix1573 OP @pandev 那业主催了好多次了，还把那个绿中介公司的经纪人给投诉了。事实上沟通也没啥大用，业主急着要钱，银行的那些流程时效啥的也没法控制。
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Devilker 2018-06-19 10:47:06 +08:00
只按合同走，合同没写着时间，他起诉也没办法。合同又没写着 2018 年 6 月 30 号把尾款付清。
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xiaoyangsa 2018-06-19 10:52:26 +08:00
房东没等银行放款再交房是个失误啊~这样急的就是你了。
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game11 2018-06-19 10:53:22 +08:00 via iPhone
我靠，业主都没跟你商量直接律师函了？想当年我买房钱给业主了，业主用了，不去过户，好歹也是跟业主商量，房价暴涨最后我软硬兼施都没发律师函给业主。不用怕……他发他的，你等银行放款就行了。你也催下你贷款的中介机构吧。
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laoma2 2018-06-19 10:56:30 +08:00
多沟通，责任义务讲清楚，态度诚恳，上法院费时费力
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naix1573 OP @game11 哈哈，那倒没有，业主前段时间说，再等一周，银行没放款就发律师函，这不是一周过了，银行还没有放款嘛，律师函就过来了。那我也催催的
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torbrowserbridge 2018-06-19 10:57:08 +08:00 via Android
先找上家商量一下再说吧。绿中介是链家地产？
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lj0014 2018-06-19 10:58:40 +08:00
要催银行，现在银行普遍放款慢了
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naix1573 OP @torbrowserbridge 恩，是
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we000 2018-06-19 11:01:57 +08:00 via Android
不用管，按合同走，你没责任
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frittle 2018-06-19 11:02:23 +08:00
建议楼主亲自去找相关负责人沟通，催银行尽快放款，这么拖下去，如果对方真的急着用钱，会被拖死的。
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naix1573 OP @xiaoyangsa 恩恩，因为之前我有了解过，银行放款的时间不确定，所以业主同意之后，就在合同里写明过户就交房。
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feng1234 2018-06-19 11:04:12 +08:00
合同里没规定放款时间，发律师函只是吓唬楼主。不用理会，不过尽量还是催一下银行吧
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kkhu2004 2018-06-19 11:04:41 +08:00
卖家被律师忽悠了。
这官司买家没责任，因为放款是银行的事。。。 中介也没责任，银行放款时间不是中介负责的事，律师肯定清楚。中介最多负责最后交接（水电、尾款什么的） 银行业没责任，因为没承诺放款时间，但律师估计知道告银行肯定第一次输了，故意没写。好为了忽悠卖家再告一次。 |
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naix1573 OP @dunn 当时我买房的时候，已经提高利率了，当时普遍是基准利率上浮 10%，而我因为收入证明和流水不够多，签的是基准利率上浮 15%外加购买贵金属。我是觉得应该按照合同来走，我本身没有违约，不应承担责任。
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dko 2018-06-19 11:06:41 +08:00
律师函只是个吓唬人的，某电商 200 块一张随便发
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kkhu2004 2018-06-19 11:11:35 +08:00 2
@naix1573 你当然没责任。不用慌。参考上面的。
其实卖家最初是被中介忽悠了。 估计卖家也是第一次卖方，这情况有经验的都会约定如果银行超过 3 个月没放款，按理财利息补偿业主。 即使这样，买家也不少会拒绝。 至于业主提出超时没放款直接垫资，那是不可能的。到时候银行也只直接把款打给业主的。别傻傻干这事。到时候付 2 次房款业主不还买家就傻了。 |
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guzuping523 2018-06-19 11:13:30 +08:00
没写时间不用担心，写了就惨了
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kkhu2004 2018-06-19 11:18:32 +08:00 3
哎，这年头坏人太多。
律师知道这官司没胜算，只能骗业主发函给你吓唬你一下。这官司里你都不该是被起诉对象。 你最好直接跟业主解释一下，他被律师和中介忽悠了。如果当时急要钱，肯定得找全现金的。贷款的最低时间也要 2、3 个月，不可能满足他一开始需求的。 不用跟业主有矛盾，你好好说就行，实在不行把这贴子给他看。 业主现在就是被律师忽悠来挑拨你们之间矛盾。因为个体最好忽悠。 这事就算起诉都得起诉银行。 但律师很清楚，给中介、银行发，只会给他们枯燥的工作增加点笑话。 |
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kkhu2004 2018-06-19 11:20:24 +08:00 1
好好跟业主说话。
中介也太不厚道，肯定没说贷款时间。你第一次卖房，这些也不了解。你们两个受害者不用在这相互伤害。 |
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LimGaibiang 2018-06-19 11:58:25 +08:00 via Android 4
作为法本生很难理解为什么都会被律师函吓住。律师函简单说就是对方找了一个懂法律的人寄了一份信给你，告诉你你违法啦，对事情做出法律评价，聊聊天，嘴炮而已，不理会也不用承担什么责任的。
这合同载明以钱款交付时间以贷款机构放款时间为准，这还有什么好担心的，明显就是卖家吃大亏的条款，他估计发个律师函吓唬吓唬你，告是不敢告的，但是做个好人，我们还是帮忙催一催银行，这也是合同履行中的附随义务。 顺便一说，不同意 kkhu2004 的观点，如果告肯定是告你而不是银行，因为银行和卖家之间根本就没有合同关系。 |
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sxyclint 2018-06-19 12:48:04 +08:00 via iPhone
律师函不用慌，当作废纸都可以。至于银行放款的问题，是什么原因不放，如果同贷书下来然后拖了很久不放（几个月），或者让你上浮贷款利率才放款的，直接挂号信投诉到银监会，其效果可以和投诉到工信部一样，感受下
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naix1573 OP @LimGaibiang 好专业的老铁，我第一次碰到这样的事儿，不太会应对。非常感谢！
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Maskeney 2018-06-19 12:59:22 +08:00 3
所以为什么一群法盲凭着直觉在指点江山。。。
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p23XnFNH1Wq953rV 2018-06-19 13:13:47 +08:00
你们约定了交房时间, 但没有约定放款时间, 然后业主不交房, 还发律师函给你?
他没有在规定时间交房, 这种情况不是应该你发律师函给卖家吗??? 这种居间合同一般会写违约则赔付房价 20%, 怎么觉得是楼主你赚了? |
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liyer 2018-06-19 13:20:17 +08:00
如果没有银行关系，就只能等着了，银行每个月都有额度的。
合约上写着指定日期前交齐尾款，这个必须要履行，上家完全占据了法律优势。因为房子已经过户到你名下了。 |
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naix1573 OP @LimGaibiang 老哥，这种情况下，他如果起诉我的话，法院会怎么判啊？
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notreami 2018-06-19 13:27:03 +08:00
淡定点，发律师函到上法庭要多久？一审过到二审要多久，最终定罪到上诉又多久，几年就这样过去了。。。
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naix1573 OP @liyer 购房合同里是把所有的房款分为定金，定金外的其他房款（首付款，贷款）两类来写的，在贷款的部分里，是写的“贷款的支付时间以贷款机构实际放款时间为准”。
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Mavious 2018-06-19 13:47:11 +08:00 via iPhone
马后炮一句，lz 的合同有问题。尾款必须要在交房时给出。
顺序： 银行给出放款通知——>买卖双方，中介齐聚房子，当场办理交割，结清水电物业费，中介和买家开证明——>卖家拿着证明去银行取钱，工作日且一切顺利的话，2 天内就拿到钱了。 lx 的合同问题在： 卖家大意了，提早交房，让你“免费”住了许久，且卖家损失了免费住期间的利息。 这么做，让银行无限延迟放款的风险由双方共同承担转为卖家承担。 对买家有利，卖家受损。 这样的合同卖家算是吃了哑巴亏。 |
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7654 2018-06-19 13:57:34 +08:00 1
法理上楼主不用担心
道义上楼主应该和银行沟通下何时房款，毕竟卖家已经很厚道了，尾款没到就把房过户了 |
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Damon4V 2018-06-19 14:02:44 +08:00
有一百个可能是你买的那套房子涨价了，而且是涨了很多，然后你懂的；
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naix1573 OP @Mavious 兄弟，因为在本地来讲的话，卖家不需要带着证明去银行取钱，钱是由银行直接划拨到卖家的银行卡，所以其实房子是可以过户即交房的。
另外，当时我问过中介，中介说只要和卖家协商好，过户就交房。而且据我了解，在北京中介的一般操作也是按照过户就交房。此外，在当地一般来说中介费是各付 1%，但谈判后中介费是我全交，还有额外支付的费用 2000 元整，后来和业主沟通后，业主也是同意过户交房，并落实在合同里。 因此我觉得不能说卖家吃哑巴亏吧？更何况买房这种事对买卖双方哪有占便宜和吃亏的说法，不是一个愿买一个愿卖，公平交易吗？ |
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uptime 2018-06-19 14:21:07 +08:00 2
同意#37 的，本人非科班法学生，但本人好歹打过几场官司，从起诉到应诉，到破产清算等等整个流程都一个人走过。
律师信只是一种警告信，在法律上不起实质意义，不需要害怕。有这需要你完全可以网上下个模板，或自己写一个，拿去律师事务所说明情况让盖个章发出去就是一封律师函了（让事务所全权起草并盖章并寄出收费会稍贵） 但是你要重视这个情况，要及时与卖家沟通，也要和你银行沟通，来协商解决这个问题。否则卖家完全可以把你告上法院的，因为你们双方是有合同在身，你需要履行你买家的责任。 不过，合同竟然是写着「合同里写的是贷款的支付时间以贷款机构实际放款时间为准，出卖人及买受人均予以认可」这句话的话，那么卖家也真的只能吓唬你了…… 所以你的谈判地位是很高的，你只需要认真客气说明情况，口头道歉安抚卖家就是了，不需要签订任何附加协议（加价加点什么的） |
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ranleng 2018-06-19 15:02:25 +08:00
对啊, 忘记啥时候看到过的. 律师函就是唬人的. 要真的想告你, 应该发传票了吧.
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nine99 2018-06-19 15:39:03 +08:00
这合同可能有问题，一般都会写个最晚多久，如果银行到时候还不放款会怎样。万一银行最后没放款呢，拖 1 年呢。建议找个专业的律师咨询下。
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nine99 2018-06-19 15:40:04 +08:00
拖半年的话，利息都几万了
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xuhp 2018-06-19 15:47:01 +08:00
放款是银行的事，按现在的行情，延迟半年都是正常的。lz 是没有责任的，安心
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linuxchild 2018-06-19 15:53:34 +08:00
@sumu 扯，放款是银行放的。一切按照合约来。
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likuku 2018-06-19 15:57:32 +08:00 via iPhone
法院通知你应诉的传票的确不能怠慢，律师函嘛…呵呵
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LimGaibiang 2018-06-19 16:01:16 +08:00 via Android 1
@naix1573 法院怎么判我可控制不住。但是如果你上述提供的证据都是真实有效的话，那法院可能会这么判。
问题关键在于你们的合同约定钱款的给付时间以银行实际放款时间为准，而没有约定银行的放款时间。 第一，法院如果认为这是一个附条件的合同条款的话(条件是银行放款)，如果银行迟迟不放款，那对卖家来说利益受损过大。一般不会这么判。 第二，法院可能认为存在合同约定不明的情况，没有约定具体的银行放款时间，合同存在漏洞，合同漏洞填补，所以法院会判你在合理期限内交付房款，合理期限的确定其实也是根据银行的实际放款…没有太大的差别。这么判可能性大一点。 第三，如果你在申请贷款的时候恶意不提交或拖延提交资料导致银行迟迟放不了款，那法院还是很有可能判你违约的。 |
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naix1573 OP @LimGaibiang 恩。。。我个人认为我按照合同履行义务，没有违约行为。如果他非要起诉我，我就应诉好了。谢谢老铁
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JQiuss 2018-06-19 16:27:11 +08:00
律师函倒是不怕，如果担心，你就找律师给你回应一个正式版的律师函过去，这样相当于有一个应对的证据。说万一哈，万一打起官司来，律师函也是重要的证据。
按照你的合同信息，应该 4.15 前去办理了贷款申请，那么就等银行机构放开时间为准了。 这种情况其实要逼一下中介机构的合作银行，多逼逼有用，哈哈哈。他们都是合作关系的，你懂的。 搞到法院就麻烦多了，我的二审还在进行着，快一年半了。 |
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h4wklee 2018-06-19 16:36:08 +08:00
拿着律师函到银行去让他们想办法快点，办房贷肯定是直接和经理谈的，直接和他讲。
当然用处说实话可能不大，最多让你的顺序提前一下，政策不让放款银行估计也没辙 |
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zjvbqla 2018-06-19 16:45:26 +08:00
银行认识人的话可以催催，银行有配额的，配额内可以先给你也可以给别人！
当然中介也有可能认识银行相关的， 中介也不想打官司的。 你可以让中介想想办法！ |
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henryshen233 2018-06-19 16:47:47 +08:00
卖家好惨
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Mavious 2018-06-19 17:08:33 +08:00
@naix1573 看来各地不同。我这儿是：
草签合同，买家交定金-->网签合同，买家交首付-->过户，卖家取首付-->等待银行放款（等待时间可长可短，各凭本事催银行，长则半年、短则一个月）-->银行通知放尾款-->多方齐聚房子内，交房、交割水电->卖家取尾款。 我做过卖家，我决不能答应过户就交房。 这样买家一身轻松装修去了，才不会帮你催银行（管我鸟事？又不是我付给你钱！） 苦逼的是卖家，没完没了催银行。 有时候贷款紧张，银行可以拖半年（没错，经理告诉我，2 月份的贷款，6 月份还在排队。因为额度大，银行每次放出的额度都兜不住，只好等着）。 这边买家已经装修好等入住了，卖家还在等尾款。 这半年的利息损失、房屋无法出租的租金损失，卖家凭什么承担。 即使是“过户，卖家取首付”这一节，当年也和中介争论许久，因为中介希望过户后一周再给卖家首付，这一周只计活期利息。我作为卖家，坚决反对。最后变成第一天过户第二天取首付。 合同每一个步骤都是商量着来的，只要符合 law，怎么写都可以。和当地习俗无关，只与愿不愿意利益让渡有关。 有单纯的卖家愿意交割利益给买家~那也没啥~人家单纯么~ |
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Mavious 2018-06-19 17:15:11 +08:00
我感觉我那次卖房，犯得最大的错误就是，对于贷款买家，应该不议价或涨价（换句话说，全款买的价格可议），因为贷款会平生很多波折，需要浪费我精力应对，累得很（每周电话问候银行经理，旁敲侧击排队情况）。这笔精力损失要从房子议价时折算进去。
如果是公积金贷款，更要狠狠的涨，公积金的手续更复杂。买家要搞低息贷款，得了好处，却平白给卖家带来无尽的麻烦。 |
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Mavious 2018-06-19 17:23:02 +08:00
忘记说了，律师函不可怕（前面人已经说了），但楼主作为买家，有催促银行的义务。
你已经得了“好处”，也是银行的大客户，你说话的分量比卖家更足量。 尽量获取自己在批贷队伍中的名次，并告诉卖家，让卖家知道你也在努力促成放款这件事。双方合力催银行——还有中介，人家人脉更足，说不定有方法呢。 你的举措会安抚卖家的。双方好好谈，这件事能顺利解决的。 话说回来，因为卖家自己蠢，提早交房，丢失了拿捏楼主的最后一道屏障，所以，楼主即使死猪不怕开水烫，啥事也不做，卖家也没有权力硬逼着楼主怎么样的。 这件事上，楼主占据主动权。 |
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naix1573 OP @Mavious 兄弟，你这卖房是搞的心力交瘁啊。当初签订合同的时候，就该考虑的全面些，合同是对双方的约束，谈判时就应该认真对待。
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Mac 2018-06-19 17:27:44 +08:00 via Android
啥？尾款占大头？还过户了？这卖家也心太大了。
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manzhiyong 2018-06-19 17:28:40 +08:00
公平来讲，楼主可以补偿卖家自交房开始扣除合理期限，至银行放款间的房屋租金，租金按照当地平均月租金计算即可。
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Felldeadbird 2018-06-19 17:29:36 +08:00
过来人给楼主支教。 先看我之前发的 /t/383065 和 /t/377211
楼主签的合同 比 我之前的好。 至少 没有写明 尾款的日期。而我的是有注明尾款日期。而且合同是有歧义的。 因此，楼主不用担心 对方律师函。 目前还没到起诉阶段，完全可以放心。 楼主要做的话就是。 1. 证明是银行那边没放款。 就是证明你在银行那边，贷款是资格符合的。 2. 同贷书 自己拿一份。 因为这是证明银行批准你贷款的资格证明。 3. 只要自己本身没有任何问题，完全不需要惧怕对方。 当然，处于友好的协商，最好就是跟业主协商一下，适当补偿一点利息。记住，补充协议必须注明： 给了这次利息，业主必须等待银行放款为主。 因为楼主你是没有过错方的。 对方起诉你，也没卵用的。 |
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Felldeadbird 2018-06-19 17:36:30 +08:00
补充一点，因为不同中介定制的合同 都不同。 因此，花点小钱，拿合同去问几个律师。 看看律师怎样说。 我当时也问了至少 5 个律师。 大部分都是说，因为合同有歧义，而且当时签合同时，没有录音、证明 ：“业主确实知道 是以贷款放款时间为准的” 。 所以，最终的判决可能会与 法官的理解 有一定影响。
后面在次和业主协商，业主要求签订一份补充协议，内容大概是： 买方在 X 月 X 日 前银行未放款，结清尾款。则需要补偿 X 利息 。并与 X 月 X 日 前 结算尾款。 当时业主这么说，我直接强硬的表态，我们法院见。 当天晚上，业主服软了。 我们支付了 8K 利息。业主不在追究任何，直到银行放款 或者 我们主动 给钱业主。 |
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designer 2018-06-19 18:00:21 +08:00 via iPhone
说实话感觉 “业主” 挺可怜的
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uptime 2018-06-19 19:38:38 +08:00
再补充一下，
出于人情世故，除了做好沟通工作之外，要是银行动作很慢，LZ 最好请卖家吃饭、送些礼物给卖家，作为某种方式的补偿，但不要直接谈钱补钱。 也出于人情世故，避免示弱给卖家，让卖家误会你软弱好欺负的，最好以你老婆的名义来送礼，和开口请两家人吃饭。（传说中的黑白脸） |
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WhatIf 2018-06-19 21:45:17 +08:00
银行没放款就去过户了？ 我记得之前都是放款之后才可以做过户操作
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naix1573 OP @uptime 这个就基本不可能了，业主本人应该在上海，他父母也是在山东省其他市区，当初来一趟都挺费劲的，吃饭是不可能的。
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WhatIf 2018-06-20 08:50:25 +08:00 via Android
@naix1573 哈哈哈哈，魔都买过两套，去年浙江也买了套商铺，都是这个套路，大概需要今年再买套来一个回归测试？
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naix1573 OP @WhatIf 哈哈哈 emmmm 那不能吧，批贷过后就可以过户了，即批贷为银行已经确认符合放贷流程（个人理解）。而且银行放款这个周期其实可长可短，长的半年多也是可能的，这么长时间拖着过不了户，估计对买卖双方的压力都很大。据我所知，北京和青岛的一般操作都是批贷就过户，银行放款发生在过户之后。可能其他地区还不一样？
能在魔都买两套房的大佬，我等只能仰望。。。唉 |
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G900 2018-06-20 10:16:36 +08:00
去告诉买家，中学政治怎么学的？「个人利益与国家利益冲突时，个人利益服从国家利益」，现在国家缺钱，不给你放款是天经地义。
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conwey 2018-06-20 10:17:40 +08:00
律师函只是一个通知吧
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loveour 2018-06-20 10:37:36 +08:00
卖家急用钱就应该尽量找能全款的来着。。。银行放款确实不好控制，也不是说买家催就能行的。
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Antidictator 2018-06-20 11:07:45 +08:00
大佬召唤之术。 @PP
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PP 2018-06-20 13:30:34 +08:00 via iPad 2
@Antidictator 非常抱歉，我不懂，这里涉及很多政策法规及金融法规的细则，任何一点点的偏差都可能会直接改变结果，必须要这一领域的专业律师才能给出准确的意见。建议楼主寻求专业律师的帮助，专业的力量是强大的。另外律师信未必一定占据法理，很多时候会被用于施加压力，不用太在意，咨询自己的律师即可。
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Antidictator 2018-06-20 14:37:10 +08:00
@PP #90 没事的，起码让我们知道了非该领域专业人士是很难点评，而不是像其他楼层。。。
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jfdnet 2018-06-20 15:04:45 +08:00
这个案例是提醒各位卖房的时候合同条款一定要约定付款时间 而不能笼统的讲以银行放款时间为准 毕竟贷款方是买房 协调放款的人也得是买房 出了问题承担责任的也应该是买房。比如滞纳金 比如取消合同等等。这个案例上卖方承担了超出其义务的责任和后果。
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PP 2018-06-20 15:14:27 +08:00 via iPad 1
@Antidictator 法律问题有深有浅，表面迷惑性大很正常，经验不足在所难免，好在大家都是热心肠。作为非法律专业的普通人，掌握一点法律知识是非常有必要的，可以帮助自己简单评估遇到的法律问题的难易程度，可以帮助自己更好的同律师进行有效沟通与合作。大约相当于给自己开了个法律 API 接口吧，好处多多。
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Antidictator 2018-06-20 15:22:51 +08:00
@PP #96 我也是很认同大部分 V 友留言是热心肠，但是可能这种行为会误导楼主或者其他看到帖子的人，所以 @ 你的主要原因是希望能有一个大概的标准~~
那么作为一个普通人，请问怎么高效的掌握一点法律知识呢？可以推荐一些网站或者方法之类的吗？非常感谢。 |
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wangsir 2018-06-20 15:48:45 +08:00 via iPhone
这个卖主也没考虑周全，一般都是会给个交易期限，过了期限根据银行同期利率支付利息，直至收到银行放款。
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ycmchong 2018-06-20 16:03:00 +08:00
同在青岛，问下楼主买的哪个小区的房子，连续社保一年了么？
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PP 2018-06-20 16:06:10 +08:00 via iPad 1
@Antidictator 您抬举我了！我也不是法律专业人士，何能之。
您问到了如何掌握一点法律知识，我非常愿意介绍一点点思路，预先声明这绝非唯一途径或完全正确，仅供参考。 作为非法律专业的普通人，可以将自身需要的法律知识简单的分为两部分，即生活相关和职业相关。生活相关的基础包含宪法、刑法和民法，进阶一点可以增加交通、医疗和保险主要法规，不用掌握细则，知道有什么即可。职业相关的基础主要是劳动法，进阶内容则依自身所处行业和职务而定，如 IT 行业要学习知识产权法律，高管要学习合同法、商法和金融法。 认识了一些工具还要知道这些工具是如何运作的。那么刑诉和民诉的一些常识性内容也要多少掌握一点，比如各种诉说时限，比如如何申诉和上述，行政复议的基本流程也要基本了解。通过法律学习，知道自己和他人权益的基本界限，明确具体问题的法律定位和边界。 工具有了，由谁来使用呢？自己和律师一起用。遇到法律问题，尽可能寻求对口专业律师的帮助，这时自己掌握的法律知识便会在同律师的沟通中发挥强大的协调和增益作用。律师会很开心，您也会减少很多疑惑，效率和信任是维护权益的良效催化剂。一些法律名词的法律含义和平时的字面理解是不一样的，遇到不理解的时候可以虚心向律师请教。 所以，学习一点法律知识，可以知道自己是谁，可以知道自己在哪里，可以知道发生了什么。然后，知道该找谁，知道找什么样的，知道找到伙伴后干什么。 此外，除非和当地政府打官司，否则尽量选择本地律师，因为很多地方法规和地方惯例只有本地律师才熟悉。 祝您和有兴趣学习的朋友学习愉快、生活愉快！ 以上内容皆为个人浅见，或有裨益，但愿没有误导之处。不当之处，务请指出，尤其欢迎法律专业人士不吝指点，能获一二，非常感谢！ |
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