目前夫妻两，年收入总额税前 75-80 左右，工作比较稳定；南四环一套房，贷款还有 170 万。
想置换房产到东西城，目标价位 800-1000 万。
请各位佬帮忙分析，是否有必要置换。
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terito11122 Mar 4, 2025
1 、现在的环境不宜将自己的杠杆抬太高，更何况你手里还有贷款，钱在手里才是真的。
2 、如果要买建议买三居室。 3 、可能未来 5 年后学区房概念会消失，学区好的房子价格会大打折扣。 |
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Nasei Mar 4, 2025  1
就这么点存款敢有买 1000 万房产的想法，那就跟赌博差不多了吧
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XuDongJianSama Mar 4, 2025 4
这是赌命啊，欠 1000 万！别看月供，你想想未来 30 年你得还 1000 万，你还能工作多少年
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w21020 OP |
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del1214 Mar 4, 2025
没必要
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duanjiong Mar 4, 2025 1
换个城市躺不行？ 活得太累了。
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Yanickkk Mar 4, 2025
要看多稳定了，如果是公务员事业单位那种可以上，国企央企谨慎上，私企勿上
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football Mar 4, 2025
1. 双方年龄多大了，从事什么行业，考虑下后续的失业风险，这个收入还能持续多久。月供 2.5-3w 如果失业能扛多久，双方父母是否可以提供支持。
2. 建议三居室。不然有孩子以后很麻烦，可能还得换房。可以考虑面积小的三居室，哪怕是没客厅的那种。 3. 北京新买的房子都是多校划片了，学区概念确实在不断弱化。建议优先选没任何学区属性 buff 加成的房子。有朋友花 1200w 买了个名校旁边的房子，结果多校划片划别的学校去了，供你参考。 |
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w21020 OP @football 感谢佬细致分析。双方 33 左右，金融行业，主要还是担心降薪风险。双方父母默认无支持状态，第一个房子已经支持了。目前也是在优先考虑交通和医疗、商圈等其他因素，学区不要求很好，确实也了解到有很多买了学区后没有划到理想学校的案例。
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Rat3 Mar 4, 2025
真 NB 啊，俩人年入税前才 75 左右，就敢贷款 600W....
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jokechat Mar 4, 2025
把自己的房子租出去,距离工作近或者你媳妇上班近(准备要孩子)
租金基本覆盖房租,后面换工作或者什么情况再收回来,目前这经济情况能不上杠杆就先别上 |
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hangszhang Mar 4, 2025
你们这工资敢买 1000 万的房子？
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w21020 OP @Meld @hangszhang 哈哈，已经醒了。
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Torpedo Mar 4, 2025
建议租房。学区什么的可以等有孩子再说。
太早考虑不太好。后续北京的孩子越来越少了，学区还不一定怎么样了 |
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dddd1919 Mar 4, 2025
看来是要找那种地处中心房龄十年内面积 100+的三居，这种水平日常开销月均 1w+，有娃再叠 1w
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qiuhang Mar 4, 2025
你们俩都做金融的了，贷款 600 万得到了什么？以及需要承担什么样的代价(利息,机会成本)和何等的风险，不算一下吗？
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xphy2321 Mar 4, 2025
没太看懂，是现在的房子能卖 470 万吗？这样的话，贷款有点多了，风险太大吧
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LXchienne Mar 4, 2025
如果确认要换房，先把手上卖了，观望再入，杠杆可以低点，不过工作稳定胜过一切，我们双程序员都不敢看千万的房子
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JZ8ZW193q6W9Awgy Mar 4, 2025
真的佩服，300 多万敢买 1000 万的房子，贷款六七百万。。。
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w21020 OP |
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luckyrayyy Mar 4, 2025
没有孩子不要提前购买学区房，政策影响太大了，我最近看了一些视频，基本都是建议孩子上小学提前两三年开始准备就可以了。确定要换的话还不如换个投资属性的（你相信不会亏就行），孩子上学还得五六年，正好也能换了
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luckyrayyy Mar 4, 2025
通勤的问题，你把房子租出去，两个人租房子呗，我跟对象俩人的房子现在都租出去了...
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w21020 OP @luckyrayyy 感谢佬中肯建议。回去和我媳妇琢磨琢磨。
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alinwu05 Mar 4, 2025
是北京户口吗？外地户口孩子上学几万块就可以搞定了
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zgzhang Mar 4, 2025
除非能确保未来 20 年你们都能保持这个收入，不然这个杠杆不是一般的恐怖，现阶段理性的考虑方式是，如果明天两个人都失业能抗多久？起码五年，这个程度才相对安全
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zgzhang Mar 4, 2025
举个我自己的例子，买房子的时候跟你差不多大，家庭收入要比你们高，但是我们当时只敢贷款 200 个，这还是建立在公积金账户里的余额可以抗 3 年贷款的前提下
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poorLi Mar 4, 2025
靠自己冲 1000 的房子，感觉这个收入是不是不够啊
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fe619742721 Mar 4, 2025
现在提前布局学区房，未来暴雷的可能性很大。
出生人口减少的趋势已经非常明显了，看去年北京幼儿园的入园和离园人数就知道了，未来几年学区房的格局存在重大的不确定性，非常不建议为了布局学区这么早提前入手。 说白了，你所谓的布局学区，本质上还是相信学区永远涨，学区更保值，娃都还没有，上什么学校现在还不在你的考虑范围内。 建议你等 2 年，等这一波上学高峰过去，等学区房交易格局确定了再出手，避免学区变动导致的暴雷 |
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lwldcr Mar 4, 2025
太猛了 换我我是不敢
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NoString Mar 4, 2025
没必要，如果两人是体制内 80+且双方父母皆有退休金可以考虑上 1000w 的。其余情况不用讨论了，超出你的能力范围了，私企 80w 在环内买房的使命就是给 200-500w 老破小接盘的，剩下太吃经济了。
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IsA26hN4DcQDS7Z9 Mar 4, 2025
能不能梭哈得看双方长辈，长辈如果有高额退休金，可以
房子总价极限是家庭 稳定 年收入*10 |
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w21020 OP @alinwu05 有京户，要不也不用这么折腾。
@zgzhang 是的，有时候钻进这个情况内就把风险一直弱化，过于理想化追求目标 @poorLi 不够。 @fe619742721 学区也是因素之一，换房后通勤等其他因素也考虑了一下，就是想着能不能一步到位，省的将来折腾。 @lwldcr 心有多大舞台就有多大 |
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emSaVya Mar 4, 2025
33 岁 搞金融的这个税前收入有点难崩了 银行柜台也算？
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lylnuaa Mar 4, 2025
建议小学、初中教育上民办 省下买学区房的钱
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guanhui07 Mar 4, 2025
不建议
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painter Mar 4, 2025
不建议上这么大的杠杆 你门虽然现在工作稳定 但是三年以后呢 现在的经济情况谁也说不准 如果到时候情况有变 但是你每个月的 3 万的贷款是不变的 到时候压力太大 生活都没法继续，别说再有孩子了
人任何时候 包括比较顺的时候都要有危机意识，另外轻易不要负债 何况几十年这么大的负债，仔细考虑下吧 |
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YVAN7123 Mar 4, 2025
将自己的房子租出去，或者卖出去。
买一个老破小小小小 ， 租出去。 自己租一个房子 |
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jasonchen168 Mar 4, 2025
800 万买 2 居。。。租房吧，失业了拿着现金回家躺平
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Ethan212 Mar 4, 2025
不愧为京 ye ，日常单位都是万起
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zhouqian Mar 4, 2025
以租换租
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fivesmallq Mar 4, 2025
1. 工作有多稳定，未来新的工作在更远的地方怎么办，未来 2 个人都失业了，还需要通勤位置好的房子吗？
2. 北京的房价下也没那么快，未来不可知，这个杠杆太夸张了，你想想贷款 600, 要还多少。顶得住吗 3. 学区不懂，其他楼层有回复 医疗提升还好吧，未来老了周边有个还可以的医院就行了，不用追求顶级的，交通是个蛋疼的事儿，但是没办法，有个朋友买的顺义的房子，之前在望京上班很近，现在去大兴了，你说咋弄。 |
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MENGKE Mar 4, 2025
去看看那些跳楼的程序员大部分都是因为啥跳的
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hellomsg Mar 4, 2025
收入百分之 50 用来还贷，我觉得这个比例还行吧
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w21020 OP @painter 感谢佬中肯建议。
@YVAN7123 嗯呢，列入方案列表。 @jasonchen168 现在是躺躺不下，站站不起来。 @fivesmallq 世事难料啊。 @MENGKE 瑟瑟发抖。 @hellomsg 众多楼中，你是唯一支持者。 |
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leonlx Mar 4, 2025 via Android
我家情况和楼主差不多，家庭收入高一点点，年龄大一些，最后买的 750 左右的，全下来快 800 。供参考
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fredweili Mar 4, 2025
换房理由非常充分啊，各个方面改善了生活，去干
还有未来需不需要老人住家接送孩子，如果需要的话，考虑小三房，强化功能性放弃一部分舒适性 还有可以边卖边看，有人接盘了就立马下手，或者看到中意的了降一些价格促销 杠杆的问题就是个人的风险偏好了，自己考虑好，未来谁也拿不准 |
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w21020 OP |
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fxxkgw Mar 4, 2025 via Android
房子如果装修不是太好或者太新 可以租出去 然后你们离近一点的地方租个更好一些的
这样只要很少的投入就能提高生活质量 买房压力有点大 家底不厚或者饭碗不是太牢固的那种不太建议 |
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fredweili Mar 4, 2025
@w21020 还告诉你一点体会，大部分人面对买房卖房的决定都是喜欢逃避，容易拖延
敢于做决定的背后就是要为决策负担责任，房价的波动放到钱上数额是很大的，家里一定要有人能做决断 |
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w21020 OP |
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jackerbauer Mar 4, 2025
哈哈，人都有多大胆，地就有多大产，哥们，支持你，上。
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ibinary Mar 4, 2025
前段时间有个金融女跳楼了.上海的. 当时也是买的 1000w 的房子.建议不要给自己太大压力.赌就没必要.合适最好
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lichdkimba Mar 4, 2025
收入这么高租房不好吗？本来的房子租出去或者偶尔去住几天
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GT7 Mar 4, 2025 1
op 的财富已经富过 V 站 99%的屌丝了（包括我），为什么不去西城问问同富的大爷大妈叔叔婶婶哥哥姐姐们。
跟我们说的着吗？ |
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jerry10086 Mar 4, 2025
先想想如果失业了，你们的存粮能支撑多久的月供
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dyc12389 Mar 4, 2025
这点收入就能上 1000 万的房子了吗。会不会风险太大了。
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Stop Mar 4, 2025
净资产就三百万，还是别上一千万了。六七百万差不多了。
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tracebundy Mar 4, 2025
房贷换成经营贷到是可以上车，还是要自己分析，毕竟很多人是没有能力在一线买房，何况置换，建议没有什么参考性
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ming1455 Mar 4, 2025
你对未来和自己的预期过于美好了
经济蓬勃发展的时候，加杠杆，可以试错 经济下行的时候，去杠杆，保现金流，有余钱可以做资产配置，但不要做任何有风险的投资 |
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TomVista Mar 4, 2025
不影响孩子上学的前提, 东西城长租比较好.
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leonlx Mar 4, 2025 via Android
@w21020 海淀三居老破小。不只考虑了学区，也考虑了媳妇我俩上班方便。我的感觉是楼主如果买的是学区，不急的话可以等等，但是要一直保持看房贴近市场。后面孩子少了老破学区房价格能不能撑住不太好说。
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w21020 OP 感谢各位佬的建议，每一位的建议我都会认真听取。非常感谢。
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nanrenlei Mar 4, 2025
老老实实待着吧，别换了，现在经济下行，动不动裁员降薪的，而且你这杠杆太高了，如果买了房降薪或者裁员后你们这个家庭要一地鸡毛了
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Rickkkkkkk Mar 4, 2025
你两的工作是那种不可能被辞退的，那就买。只要有稳定的收入，房贷不是问题。
如果是私企工作，那不要买。你可以设想一下没工作，一个月要还 3w 的痛苦 |
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heerake Mar 4, 2025
如果双方还年轻这个收入可以强行上，但是已经 33 不小了这个收入上 700w 贷款太难了。日常的消费习惯也很难一下子缩减到低水平。
孩子出生后的花费也不会少。 |
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vipfts Mar 4, 2025
@XuDongJianSama 要我我肯定要买的, 以后北京的房子只会更贵
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jingrui Mar 4, 2025
加杠杆能接收 降价 20% 就可以冲。
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easing Mar 4, 2025
wc ，比你高不少都不敢这么上杠杆，胆太大了
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75S3CWXNN0VQ84mg Mar 4, 2025
你老婆上班通勤 55 分钟，还好吧。
你确实比较痛苦，但是负债 1000 万只会痛苦一百倍。实在忍不了 1 个半小时的通勤，你就换个工作吧。。。 |
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fiht Mar 4, 2025
我和你差不多，昌平有房，在城里租房住。工作日在城里，周六日回家住。
体验不错，一年几万块钱就搞定了，不用考虑 1kw 的事情，感觉轻松很多 |
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shunia Mar 4, 2025 1
类似情况，正在看租房。
买房的话你这杠的太多了，吃饱了撑的。别信那些破营销话术，杠杆不是给普通人玩的。 你俩这年收入只能抗住月供 1.5 万以内，多了风险高到批爆，手里会几乎没有流动资金，一旦生孩子、生病就玩完了。再一个一旦工作接续不上压力也会巨大，小心到时候卡到你屎都拉不出来。 |
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superzzy Mar 4, 2025 1
给你分享一下身边的例子：同事和她老公也是置换的房子买的北京西城-爱民里小区-75 平的学区的房子，全部下来花了 1300w ，他们两口子的收入税前差不多 200w ，年前 4 月份他老公被裁了，目前我们公司也要裁员，她也大概也不一定保住自己的位置，之前特别阳光热爱生活的人，现在天天唉声叹气，他老公到现在没有找到工作，目前都靠她和之前一些积蓄，压力山大啊！而且孩子也不好好学习，在班里倒数，这姐姐也后悔了，说她和他老公透支了将近 5 年的时光去买这个房子。
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wangyzj Mar 4, 2025
可以改善住房，但杠杆不要太高
500-600 可以 |
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w21020 OP 各位建议已呈阅老婆，等我们从长计议，再次感谢各位 V 友。
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mytsing520 PRO 建议现房保留，日常通勤就租房。这几年手上得囤现金储备
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cocong Mar 5, 2025
手里可剩余现金 300 万，这还不是大额存款？真的是穷死富的富死。
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xqk111 Mar 5, 2025
有这收入，再租个房不好么，多存点流动资金
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carrotliang Mar 5, 2025
北京全力建设通州，通州支持完还要支持雄安，三环以内感觉没啥发展了
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TerranceL Mar 5, 2025
1345 租房可解，2 如果今年是低点才有用，学区好像也可以通过租房获取，或快要上小学了再买也不迟。最后还是看你对未来房价走势的判断了。最简单的 1000 万的房，按过去两年的趋势，每年跌价 5%（ 50 万），能否承受？
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nicebird Mar 5, 2025
羡慕啊。 大家加油。
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abcfyk Mar 5, 2025
从评论里看得出来，大部分 V 站网友都没有买过房，默认就是买学区房“保值”、“投资”的逻辑。
但是还是有些网友的意见是中肯的： 1 、杠杆不要太高，按 75 的年收入，贷个 3,400 都比较舒服，再高就不建议了，特别是当前经济形势不太明朗 2 、你现在 买房的决策 总的来说就一条： 离单位近，上下班方便，提高生活水平； 3 、至于“学区房”其实你现在根本不需要考虑。 我小孩 3 岁了也还没考虑，真正需要考虑学区房是 4 岁~5 岁左右开始 但是，考虑到你的收入支出，以及家庭状况， 建议不换， 因为每个阶段换房的首要决策原因都是不一样的： 现在（通勤距离）/ 小孩出生前（换大房） / 小孩 4 岁半（换学区房） |
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chairuosen Mar 5, 2025
这工资，完全可以租房啊。当前房子租出去，东西城租一个，一个月的差价绝对超不过 1w ，那一年 10w 你绝对可以负担
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sdushn Mar 5, 2025
以租养租的方案考虑过吗。看你的列举的置换原因，眼下最重要的就是通勤和房价问题，房价不过多评价，我也看不懂，个人倾向维稳为主，不会大涨大跌。通勤完全可以考虑在东西城租房解决。一是眼下压力小，二是提前体验下东西城的生活，是否符合自己的预期。后面真怀孕生孩子再看政策和居住体验决定是否购房吧。
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Oxidation Mar 5, 2025 via iPhone
八百万东西城也是个很尴尬的价位啊，要不就是没学区差，要不就是面积小，如果单纯为了通勤，西边石景山东边朝阳都能买到一百平左右位置不错的，如果考虑学区还不如这套预算减点然后到时候再入个占坑房。
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santom Mar 5, 2025
一千万呀！一千万我直接原地躺平当保安去了。
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lucienagrasse Mar 5, 2025
不建议负债这么多，抗风险能力太差了
坐标珠三角，我们家税前 65 左右，买的总价 240 的房子，也想尽快还完贷款清掉负债 |
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