背景是这样子的。
自有宅基地在县城的一中附近大概 500 米左右，想自建楼房出租，建 5 层楼，每层楼 4 套 50 平米的两室一厅，租金大概在每套 500 块钱一个月。关于投资的成本，主要包括建楼的成本、简单装修的成本。简单空调油烟机热水器的购买、安装，以及电梯的安装。预计成本在 100 万左右。
想知道值不值得投入。
Supplement 1 · 11h 18m ago
100 万的预算可能真的不够，估计要加到 120 、150 万。楼层可以考虑再高一点，比如说 7 层楼+电梯。
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eventlooped 14h 35m ago
为啥不多建几层呢？比如建 50 层
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Hyvi OP @eventlooped 没有钱
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YOOHUU 14h 24m ago
5 层楼搞个鬼的电梯;
出租之前可以调研下学校的吸血能力如何, 这生意能做多久 |
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saving 14h 24m ago
100w 预算应该不够吧； 5 层不建议装电梯；
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2code 14h 15m ago
这个预算估计不够，总的 20 套房子。每套房子就算 5 万块装修，装修就要 100 万，还有房子主体，门窗，外立面，楼梯。
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Nasdaq PRO 听起来不错，电梯其实没必要。有那费用可以请一个人打扫管理了。
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hfJ433 14h 9m ago
建议 6 楼，然后 1 楼分开各 100 平米，做两个铺位，一个铺位 1500
23 楼租金 550,4 楼 500,56 楼 450 这样 100w 就别想装电梯了，农村一层楼的框架毛坯都要 10 个 w 了 你的预算肯定会超的，实际建造的费用会高很多 |
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coderluan 14h 8m ago
兄弟看一下勇哥连线吧，虽然做的不是一个东西，但是一些底层逻辑的一样的，比如你给的信息无法推断出任何客流相关的内容，缺这种核心内容没人能给出有效建议。
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cense 13h 58m ago
包不够的，毛坯建好差不多可能快 100 个，五层/200 平，土建上要考虑很多东西，可以先问问当地工人，混凝土，钢筋等价格
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OeuJyi 13h 42m ago
这是最值得投资的
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Lyn321 13h 31m ago
在你们规划的理想情况下，9 年才能收回本金。第十年才能有收益。这个时间跨度是不是太长了点？
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jlkm2010 13h 29m ago
全县常住人口超过 30 万，就可以考虑，人口较少的话，要慎重。5 层，不要电梯。建议找个像样的建筑团队\公司，好好设计一下。
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Ketteiron 13h 12m ago
@Lyn321 如果手里有 100 万本金，10 年产生的利息哪怕按 3%算也有 30 万，要第 11 年才能算回本，如果是商业贷款要第 12 年。
而且入住率肯定超不过 80%，加上期间产生的各种损耗，能在第 15 年产生收益都算运气好了，真的是钱没地方花给自己找一份长期白工。 |
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chniccs 12h 49m ago
宅基地能建 5 层的房吗？我们这边现在县城里都不让建房
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docx 12h 28m ago via iPhone
租房可以的，学校附近会有这个需求的。
电梯没必要，租客有很多不确定行为，尽量选稳定不易损耗的东西，就 5 层爬什么电梯，还要维护，坏了还要修，多来几次租金上涨得不偿失。把电梯钱省下来换点好的家电，或者降低房屋都行。 |
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docx 12h 28m ago via iPhone
降低房屋 -> 降低房租
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patr 11h 54m ago
建议先查学校有没建新校选址计划~
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jacketma 11h 36m ago
现在县城的房子也能租出去吗？不是门面房，县城谁家没地方住啊，租房干嘛呢？
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Desiree 11h 10m ago
我觉得你应该装下租客去周围找下租房租铺位的，以自己是客户身份去调研下你附近的出租需求多不多，正常来说厂房多的地方租房才会多
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Hyvi OP |
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Hyvi OP @docx 非常认同你说的电梯不是稳定不易损耗的东西，但是有了电梯出租更容易。现在电梯新安装的成本在 8-10 万左右，维护费用每个月 300-400 元。装了电梯的费用通过➕一层楼来。
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Hyvi OP @jlkm2010
• 2023 年末： 常住人口约为 72.18 万人。 • 2024 年末： 常住人口约为 70.78 万人。 （注：虽然常住人口基数很大，但由于人口向外流动的趋势，近两年的常住人口数量呈现轻微的下降趋势。） |
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docx 10h 34m ago via iPhone
@Hyvi 按 10 年算，电梯总价平摊，再加上维护费用，每个月大概是 1000 元/5 层/4 间=50 元，如果每户能比市场行情少 50 元租出去会更实在。毕竟这是县城，租房不见得是刚需，消费水平也不一定很高，对下沉市场来说租金便宜往往更容易成为首要因素。
电梯产生的额外成本不说，是否真的能带来“更好租”的效果、具体能多多少存在不确定性，虽然你的盈亏逻辑是多盖一层，但是否能确保入住率达到？如果不能那么反而成了额外开支。 另外这样定价会更灵活，需求大的时候可以不降价多赚些，不好租的时候就多降点。而电梯一旦装上就成了硬性的固定开支，像是寒暑假可能入住率接近为 0 ，但电梯还是需要花钱，个人觉得有点得不偿失了。 |
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xialaoban 10h 23m ago
将地皮租给“民宿”“小酒店”之类的承包商，让对方盖楼（低价）
十年二十年后回收，再对外出租（涨价） |
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ryV60s 10h 22m ago
不如租栋楼出租
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frankilla 10h 9m ago
来这里问不如去问勇哥。
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gonglexin 9h 54m ago  1
自建房，两层半，土建费用（包含楼顶防水，外墙水包砂） 50W ，供楼主参考。
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itechify PRO 9 层+电梯
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chuxi 9h 26m ago
500 米，学校跟你关系就不大了，没必要投入。
如果要建，200 平方一层，留好楼梯左右两条，电梯核心筒设计好，其他留给租客自己想做啥做啥，不要去费力，即使出租公寓，也有二房东自己搞 |
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julyclyde 9h 24m ago
可以 5 层嘛？你们当地没有限高？
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Secular0246 9h 11m ago
这些设想的前提是：政府是否允许自建 5 层？在我们这农村自建房都得两层及以上都得向村里申请打报告，城区的话消防水电各个方面都得同意才行吧？
我也简单问了问 AI ，这是我总结的回答： 1. 《农村宅基地和村民自建住房管理办法》规定：村民自建房原则上不得超过 3 层，5 层楼在正规审批通道中极难获得《乡村建设规划许可证》。 2. 自建房普遍执行“一户一宅”及面积限额，200 平米的单层占地面积严重超标。 3. 宅基地如果用于商业性质，有关部门很有可能不给批。 4. 自建房 3 层及以上建造严格监管，消防验收啥的都得审批。 |
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Hyvi OP |
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friz 7h 25m ago
我家亲戚类似的，坐标广东山区小镇初中，五楼不用搞电梯。他前几年起的，当时不严，起了 7 层（也没电梯）。一月租金一万多，学校附近很容易租满。反正他不后悔，现在又起了一栋小别墅。
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friz 7h 24m ago
对了，现在严格了，只能起三层，小别墅还在起，报建最多三层...
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jayhuang0044 7h 14m ago
现在基本是三层半...
超过就看实力了,不然就给你全挖了... |
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Ketteiron 7h 12m ago
@Hyvi 资产也分优质资产和不良资产，你投入 150 万建一栋楼，别人就会原价接盘吗，估值是市场决定的，是由入住率、周围环境决定的，如果创业能简单反悔拿回成本那赚钱就跟捡钱一样，毕竟没有试错成本等于可以无限试错。
你有没有想过当你想反悔的那天，可能别人的报价是直接腰斩的，甚至可能连下一位接盘侠都找不到，直接归零。 建房子出租是一个投资性很强的行为，就是为了赚钱的，那当然要计算什么时候才能拿回成本。冒着极大风险，花费超过十五年才能回到起点，在我看来非常不理智，没有任何意义。把钱放银行、稳健基金不好吗，持有风险和管理成本是零，躺着拿收益不好吗，非要冒这么大险做这么一件事，回本如此之难，收益如此之低？ |
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Ketteiron 7h 8m ago
就像勇哥说的，不怕你们躺平，就怕你们非得花几十万几百万找个班上，还没有工资。
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unkindle 7h 1m ago via Android
按全部租出去，一年 10 万左右的收入，回款周期是 10 年，太慢了吧
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LandCruiser 5h 7m ago
先调研一下附近的租房市场，到底有没有这个需求，一中到底允许不允许走读，走读陪读是否流行，问网友是没用的。
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LandCruiser 5h 6m ago
顺便说一下回本周期，举个例子，航运业造一艘船大概 2.5 亿美金，回本周期是 1.5 年。
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bigdogbigpig PRO 投入太大，回本周期太长，不确定性比较多，除非可以上无风险杠杆
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ymy3232 2h 16m ago
现在还有村委会或者街道能批超过两层以上的住宅？ 最多偷偷弄个三层 不然就是违建 随时给你推了 证件什么的也别想办
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f165af34d4830eeb 2h 7m ago via iPhone
和衙门差佬打交道的人情成本 op 考虑了没有呢？这种公寓/民宿性质的建筑（还靠近县一中），公安和消防肯定要上门打秋风的。人情打点费另说，op 在当地有没有足够硬的关系搞定各个审批环节呢？
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tuobatian 1h 46m ago
你应该多建造几层地下室，可以出租做电商仓库、网吧、酒吧、健身房，1 楼做商业，2-8 楼做公寓。
别搞普通两室一厅了，你搞 loft 公寓，增加层高到 5 米，上面架空两个房间，占地面积 30-40 就够了。 你们那边旅游要是还可以，直接按照全季酒店风格设计，长租和短租。 租金可以贵一点，但是建筑设计必须到位，不要土味，极简风格年轻人喜欢，建议放弃农民工的生意。 |
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