深圳租房指南 v2（即使你不住深圳，我也自信能帮到你）

深圳已于 2024-04-04 日正式进入 2024 年汛期（来源）。
特此更新「特大暴雨」内容。如果是读过我之前那篇《深圳千兆宽带租房指南》的读者，只需要看本文的「特大暴雨」一节即可。

我想在深圳租到一个能痛快上网的房子。

但是我遇到的房东，都不理解我对宽带的要求。我看到的租房教程也很少有关注网络的。他们对宽带的关注点只是「有没有」。我提出自己装宽带，却经常得到这样的回复：「有宽带啊？不用自己拉」。

而且我现实中认识的人（ IT 从业者），竟然也都不在意宽带质量——没人可以交流。如果主流人群都是按照宽带质量找房，那宽带现状肯定不是现在这样糟糕。他们只要有宽带就满意了；不在意质量可能是不懂，价格竟然也不在意——自己装明明便宜很多。总之，我不理解。

网线就是生命线！

深圳概况

食物

有的人的口味就局限于「家乡的味道」（我就是），所以如果深圳没有你的家乡菜，生活会缺失重要的享受。

「根据大众点评的公开数据，在深圳，湘菜馆 7827 家、川菜馆 7688 家、粤菜馆 6892 家、潮汕菜馆 4457 家、客家菜馆 2666 家、江浙菜馆 1745 家、东北菜馆 1152 家。」《7827 家！深圳的湖南菜究竟有多卷？》

因为是给来深圳的打工人吃的，口味都还算正宗。

气候

参见《深圳市气候概况及四季特征》
深圳虽然位于北回归线以南，但仍然是有冬天的，只不过冬季比较短，平均 13 天；夏季平均 202 天。
「深圳市有气象记录以来约 60 ％ 的年份有短暂的冬季」，羽绒服是有出场机会的。

累年平均相对湿度 74%，意味着全年都需要除湿。

台风

首先，台风的强度一般不高：
「中国天气网通过盘点 1949 至 2022 年大数据显示，这 74 年中，登陆过我国的台风次数达 659 次，其中登陆广东的有 201 次，为全国台风登陆最多的省份。从台风登陆时的强度来看，达到强台风以上级别的次数并不多，占比不到一成。」（中国天气网）

其次，一般是在深圳周边登陆，对深圳影响不大，通常不会导致停工。
「据市气象局的统计，在 2008 至 2018 年十年间，共有 41 个台风对深圳产生明显影响。在深圳市登陆的有 4 个，分别为 2008 年“风神”； 2009 年“莫拉菲”； 2016 年“妮妲”； 2017 年“苗柏”」都是在大鹏新区登陆。《过去十年 18 个台风 曾“暴击”深圳》《近几年有没有台风正面登录过我们深圳？》

在深圳造成过严重灾害的台风有：台风杜鹃（ 2003 年）、超强台风荷贝（ 1979 年）。

特大暴雨

「深圳市建市以来（ 1980 ～ 2010 年） 30 年中，共发生洪、涝、潮灾害 28 次，平均每年一次，据不完全统计造成经济损失 43.71 亿元，死亡 115 人」——《深圳市防洪潮规划修编及河道整治规划：防洪潮规划修编报告（ 2014 ～ 2020 ）》（ 2.1. 洪涝灾害）

一些灾情记录：

• 2023-09-07 2023 年粤港澳暴雨。深圳 9 月 7 日晚至 8 日早晨普降极端特大暴雨，7 日 17 时至 8 日 06 时，深圳平均雨量 202.8 毫米，最大累计雨量 469.0 毫米（罗湖区东湖街道）。深圳火车站（罗湖）负一楼进出站口被水淹，部分地铁站被淹。打破了深圳市 1952 年有气象记录以来的 7 项历史极值。（深圳天气 @微博）
• 2014-05-11 全市平均累计降雨 226 毫米，2500 辆汽车被淹，约 50 处片区发生内涝。《深圳暴雨致涝调查》
  
• 2013-08-30 1 人溺亡 《深圳暴雨司机被淹死 救援第一时间跑错地方》
• 2008-06-13 深圳 6·13 特大暴雨。此次暴雨造成 6 人死亡、1 人失踪，其中 4 人因挡土墙坍塌死亡，因触电死亡 2 人，1 人受伤。

从报告中可以看到，南山区受灾较少，这可能跟水库泄洪路径有关。

水库泄洪路径：
「深圳水库」通过「深圳河」泄洪，途经罗湖、福田；
西丽水库、长岭陂水库通过「大沙河」泄洪，途经南山；
铁岗水库通过「西乡河」泄洪，途经宝安。

「 31631 」工作机制《解码深圳气象“31631”模式 气象预报预警深度融入大城市治理的典范》

“31631”，可以看作在城市治理中防御大尺度天气系统的“节拍器”——在台风、暴雨等重大天气来临前，气象部门提前 3 天加密区域天气会商，发布（重大）气象信息快报，给出过程风雨预测、风险预估、预警信号发布节奏及防御建议；提前 1 天预报精细到区的风雨落区、具体量级和重点影响时段，加密与应急管理、三防、水务、海洋等多部门联合会商；提前 6 小时进入临灾精细化气象预警状态，定位高风险区；提前 3 小时发布分区预警和分区风险提示，滚动更新落区、过程累计雨量、最大雨强、最大风速等风情雨情信息；提前 1 小时发布精细到街道的定量预报。

虫子

蚊子：秋冬季室外气温下降，蚊子会选择温暖的地方蛰伏起来越冬，比如室内。由于深圳冬季不太冷，随便用点取暖措施，室温就可以达到 20℃ 以上；所以室内的蚊子不会蛰伏，会咬人。

蟑螂（曱甴）：还是看居住环境，不是所有地方都满地爬的。可能会钻进 PC 和游戏机里（例 1）。

白蚁：夏季会受灯光吸引，飞入屋内，定居后会吃木制家具、衣服。

租什么样的房？

花多少钱租房？

有人建议房租应该占月收入的 1/3 。我认为不存在统一的标准。因为不同的人对房租的心理预期是不同的，有的人就愿意 1/4 ，有的就愿意 1/2 。
缺乏生活经验，不知道应该花多少钱的人，可以借鉴一下 麦当劳选址法 。
住在你会日常消费的店附近就是合适的，比如咖啡馆、奶茶店、家乡菜。你的消费水平筛选了商家，而商家替你筛选了房租。商家能长期营业，就代表周围区域是适合你的。

我统计了南山、福田、罗湖三个区的蜜雪冰城（截止 2022 年 06 月），一共 36 家店，其中 20 家就在城中村区域，还有 8 家是在城中村附近。
以麦当劳作为对比，南山、福田、罗湖不用说，就算在宝安，也没有一家麦当劳门店租城中村的房子。麦当劳的选址基本就两种：商场、写字楼。

深圳房产概况

可以租的房子主要有三类：小区房、公寓、城中村（农民房）。
城中村的农民房有不少是以公寓形式出租，但不能看作公寓。有些工业宿舍会被改成公寓，可以当作低端公寓。

以房屋套数计算，城中村占 46.9%，商品房占 17.5%，公寓占 8.9%。（《1 年工资只够买 2 平，2020 年深圳到底有多少人有房子？》我找了 3 个小时，没找的 gov 发的源数据，只能引用二手的。）
「深圳还有 70% 多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的 54% 左右。」（《财经》 2020-08 月报道）

城中村（农民房）

不推荐住。

• 住城中村就真的是住村里，而不是一线城市。
• 「住村里」是一种包含环境、噪音、邻里关系等等全方位的生活体验。人间烟火气多到溢出（例 1）。

• 城中村产权不明，不能稳定住。2023 年 06 月「统租」开始落实，你可能被「整治」，然后无家可归：《深圳的统租改造影响有多大？》。虽然后来没有完全执行，但人家说的是「暂缓」。

• 城中村的宽带通常被地头蛇垄断，质次价高。《深圳城中村办的电信宽带变成了移动宽带，算欺诈吗？》、例 2、例 3、例 4。

• 《深圳城中村水电费定价，凭什么这么贵？》「有电费 1 元/度，水费 7 元/吨的；有电费 1.5 元/度，水费 8 元/吨的；有电费 1.7 元/度，水费 10 元/吨的。实际上，深圳规定居民生活用水用电的收费标准为：水费第一档每吨 4.16 元，第三档为 9.7 元；电费第一档每度 0.65 元，第三档每度 0.95 元；到了夏季，用了 601 度电以上，才会按第三档梯度来收费。」

• 村有村规，独立王国。2022 年 3 月深圳封城结束后，宝安区某城中村开始收「管理费」，一平米一元，交了管理费才能领卡免费做核​酸。

公寓

住公寓，年轻人会更多一些（如果你想社交的话）。

大部分公寓都不允许自己办理宽带。 有没有遇到公寓提供网络，拒绝运营商接入的情况。
但也有的允许的。所以租之前先确认好。找公寓管理人员和本地的宽带装维人员确认能否自己拉宽带，以及实地看有没有光纤盒。

小区房

在宽带方面的障碍最少。就算你租的房子已经有宽带了，也可以自己再拉一条更好的。需要注意物业是否限制了只能接入特定的运营商。

整租

预算够还是建议整租。可以与朋友一起（比各自租房间便宜不少），不建议与同事整租（下班回家了好像还在上班）。

合​租

• 房间面积：1.5 米床（ 1.2 米的床比较少见） + 衣柜 + 电脑桌 + 人体工学椅 + 护眼距离，建议至少 10 平米。
• 室友是影响合租体验的重要因素，陌生室友的素质全看运气。可以在晚上去看房，当面交流；或者向房东了解室友情况。
• 室友产生的噪音（洗衣服、外放声音、各种形式的说话（电话、直播）、甚至「直播」）。
• 公区卫生将会由忍耐程度最低的人负责，比如擦屁股纸、堵在地漏上的头发。如果房东不负责水电气网取暖，可能就是你负责收钱缴费。最负责任的你，会有种被霸凌的感觉（大概许多女友、妻子、母亲也是类似的感觉）。所以，社交能力弱的人，很适合带有公共服务的（长租）公寓。
• 共用资源的冲突（厕所、洗浴、厨房）不仅仅是排队，还有你洗澡时，室友打开水龙头抢走热水。
  （疫情下室友关系更加重要。一起隔离时能否和谐相处，互相帮助，还是互相怀疑。室友是否是经常出差的风险人群。）
  
• 如果有房间未出租，就随时可能遇到看房的陌生人。

找房

都烂透了，只能选一坨闻起来不那么臭的屎，并祝自己别被坑太多。
先看看这篇《惨，租房路上我踩的那些坑》，有个心理预期。
哪怕房东直租呢，也一样有烂房东。

「物以类聚，人以群分」你选择某个平台，也就筛选了服务人员、室友。
不要跟你不熟悉的人群做交易。

线上类

• 链家系：贝壳、链家、自如；贝壳系有线下加盟店：德佑、糯家、21 世纪不动产等。贝壳包括自如的房源。线下店里看到贝壳标识的话，房源就是能线上看到的。据说中介是不能自行在贝壳发布房源的，如果线下中介给你推了贝壳网上看不到的房子，当心。
  德佑等品牌「每家加盟店独立拥有和运营」，既想要品牌好处，出了事又方便甩锅。

• 乐有家：深圳地头蛇，有本地市场。小区航拍还挺有意思。

• 58 系：安居客、58 同城、赶集网。特点是假房源特别多。建议只看 58 精选。

• 豆瓣、闲鱼，这些平台信噪比高 —— 中介、二房东、公寓泛滥，各种钓鱼房源。

• 其他平台，有精力可以看看：Wellcee / 唯心所寓（个人房源）、优区生活（号称直租，但蛋壳、巴乐兔、自如都入住了）、微免（小程序）、Q 房网、中原找房、房天下（搜房网）、巴乐免

• 百度地图 App 有「好住 通勤租房」功能，合作平台：贝壳、安居客。（ 2024-04-10 测试，网络异常，用不了）

• 高德地图 App 进入「房产频道」有「通勤找房」功能，合作平台：乐有家、德佑、（不连锁）公寓、中介房源（ 2024-04-10 测试，地图不显示房源，功能残废）

• 没有深圳房源的：麦田在线、我爱我家

凡是房源标题里不写小区，而写地标名、近地铁、南北通透、精装等等，大概率是假房源。

线下类

• 中介
  先排除房源已经发到线上的贝壳系中介。其他的本地中介店，直接去问就行。
  线下中介带看房的时候，留意下他看房前有没有跟现在的租户沟通，可以知道他未来怎么对你。

• 二房东
  个人二房东一定要当心，营造恐慌、扣押金、卷款跑路，各种下三滥手段。

• 物业、保安、小区住户

区分真假房东
因为有很多中介、二房东冒充房东。
一个来自网络的方法，看起来可以区分真假。
「联系房东第一句话问：“您的房子租出去了吗？”不要说出是哪套房子。因为中介、二房东有多套房，他不确定是哪套。如果没有租出，直接跟对方约定见面时间和地点。如果不是房源页面上显示的地点，也可以挂电话了。」

自如

• 自如就是二房东公司，别高看一眼。
• 房间图片真实。（这不能算优点，是及格分。然而同行们连诚信都不讲。）
• 注意识别隔断房，深圳自如普遍存在隔断房。
• 自如提供公共区域的打扫服务、水电气代缴住户均摊，解决了合租的两个难题。虽然纸篓非常小，且两周打扫一次，所以擦屁股纸仍然会溢出；但毕竟不用自己动手了。
• 价格贵。除了房租，还要收 10% 左右的服务费。算上服务费，大约贵了 20%。在自如租的时间越长，服务费折扣越高。
• 自如的装修固然花不了几个钱，但是比老破小的原装还是强太多了。

隐私

房子下面会推荐管家，管家旁有个聊天按钮。通常这种按钮的设计只是跳转到聊天页面，而自如是直接给管家发一条消息。然后管家就能看到你手机号，还会顺着手机号加你微信。
自如会存储看房记录、姓名、手机号、据说还有身份证号。虽然签合同时，免不了写这些，但自如这个数据权限属于根本没把门的。

网络

• 宽带账号密码写在信息卡上，方便操作网络。
• 自如承诺的带宽是电信 100M ，但不知是不是个例，我这套房入住时就是 300M ，住了两年现在提升到了 500M 。到 电信网上营业厅 查看账号信息，基本套餐确实是 100M ，但一直有优惠套餐在生效。
• 2021-11-19 深圳自如房子断网约 12 小时。电信页面显示欠费。自如管家说法是供应商——「北京市速通电子商务有限公司」的问题。
  值得一提的是，「蛋壳公寓」的网络供应商也是这家，爆雷前断网了半个月。

管家素质

自如管家只有态度好，只能解决很有限的小问题。处理不了的问题，就会见到他们在微信群里各种 @ 踢皮球。
比如：房东拖欠物业费，物业找租户催收，甚至威胁搬家。这种事不是个案。
自如有带看房的管家，入住后有租务管家。同一个区域的租务管家是固定的，不管找谁看房最后都是同一个人负责你入住后的事务。我不再选择自如有一个主要原因就是租务管家 * *。管家们千锤百炼，一般人肯定没他们脸皮厚。

DPlayer 、RSSHub 开发者 DIYgod 的遭遇：「早上还在睡觉，自如管家进了我卧室... 」
关于租房被入侵这种事，能躲得过中介，也躲不过房东。参考：「租房人不给钱也不搬走怎么办？」

看房

• 地图软件对小区楼栋的标识可能存在错误。
• 不要租隔断房。不仅仅是隔音、通风问题，隔断房并不便宜，北京经常强拆隔断房。
• 一种省钱方法是，选没家具家电的房子，月租便宜几百块，一年下来省不少钱。自行购置家具、电器，只是搬家比较麻烦。

我整理了一份看房表，里面有几十处细节，看房的时候进行记录，方便比较。

看房表.xlsx

解释一下表中部分细节：

• 手机信号建议通过看视频、手游测试。
• 如果门缝大，可以拉网线、FTTR （合租），但蟑螂也能进来。
• 如果房子已经有宽带了。可以连上 WiFi ，在 广东电信宽带测速平台 、广东联通宽带客户自助测速平台 查询带宽，不需要账号密码。

周边环境

商场超市这些，对于点外卖、网购的人意义不大。
我要强调的是早餐和噪音。早餐店超过 100 米，我就不想去吃了。

噪音

• 解决噪音的根本办法是解决噪音源。部分噪音源解决不了，就得选择避开。

• 人声噪音不如马路噪音刺耳，但对心理的影响更显著，因为你知道谁应该负责，会产生指向性的情绪。

• 注意附近是否有工地、商业区（饭馆等）、地铁规划路线、高速、快速路、铁路。了解附近空地的用途，未来是否施工。

• 高层。高层是良好的噪音收集器。周围所有的噪音都能畅通无阻地传来，衰减很小。虽然有些路的两侧有几米高的隔音带，但它们最多只能保护 4 层以下的住户。

• 深圳有机场、直升机场，直升机的声音也是很大的。宝安机场附近，「西乡」的飞机声音已经很明显了，频率也比较高，大概 5 分钟一架。《给想在深圳宝安区福永站租房的提个醒，飞机很吵。》

• 鸟叫，比如每天早 6 点被噪鹃叫醒，穿透力极强，耳塞根本防不住。

• 邻居。租房不适合采用装修手段减弱噪音；哪怕能减弱噪音，通常也要牺牲通风。至于墙、天花板、地板是否隔音，我没有检测办法，只能建议晚上看房，多待一会。
  或许你也可以听到：切菜、水龙头、走路、狗爪子、砸东西、拖动桌椅、吵架；早 7 点楼下捣蒜的震动会传到地板上、有时还打豆浆，脚可以感受到震动；最烦心的是入脑的狗叫，叫起来能持续几个小时。

• 对于房门是否隔音，我推荐放音频实测：1.iOS 默认闹钟「雷达」 2.人声。

家庭电路

需要你了解一些电工知识：全面了解家用配电箱 （这个视频通俗易懂，但只介绍了部分知识）。
某些特别老的房子，入户电线较细，导致所能承载的总功率较小，多用几个电器就容易跳闸。可以看线径及空气开关额定电流判断。
我住的自如，接线非常不规范。冰箱、空调、插座都在同一回路，而且仅用了 2.5 平的电线，有火灾隐患。电线绝缘皮上还有「自如」字样。由于没有调查，不能确定是否普遍存在这样的不规范。
不规范的电路可能导致了，每当空调压缩机停机时，我的电脑就可能黑屏几秒烦人现象。关于这个问题，可以看这篇《空调导致电脑黑屏的原因探究》

防骗

常见的骗人手段：

• 挂假图、低价的房源钓鱼引流。
• 骗定金、订金。所以签合同前不要付一分钱。
• 租客未经房东同意就转租。转租的房子一定要房东（有房产证的那个人）也知情同意。
• 虚空承诺。不要相信中介、二房东的承诺。比如你发现某个东西是坏的、想换个家具，中介承诺签合同就修。等你签了合同就是你求他了。
• 合同里挖坑。
• 退租时，找理由扣押金。

详细的可以看《租房常见常见骗局》《租房中常见骗局和套路》《租房时如何避免被骗？》 《揭秘“租房贷”的套路》

警察是不管经济纠纷的。

签约

先看下标准合同：深圳市房屋租赁合同（住宅）.docx （来源）

认真看合同，不要嫌麻烦，不明白的要讨论清楚。

警惕「租房贷」，不要稀里糊涂背上贷款。

为了避免遇到某些小概率问题，比如房子被抵押出去，要被强制执行了。可在裁判文书网，以自己所在房屋、楼栋、小区为关键词进行搜索，查看有无纠纷。在各地法院网站查看正在起诉中的案件，比如「北京法院审判信息网 - 案件查询」。

在线验证房东身份

在「 i 深圳」 App 搜索「不动产登记资料查询」，需要人脸识别，在线看结果。
因为房产证可以挂失，还有伪造房产证骗钱的（例 1 、 例 2），所以看原件也不完全靠谱。伪造政务 App ，理论上也有可能，但至少不是现在流行的诈骗手段。

生活

办宽带

运营商的 排序：「电信>=联通>移动=广电>天威>长城宽带>城中村黑宽带=房东共享宽带」。

因为我只用过电信，所以主要介绍电信的情况。在排除城中村的前提下，电信基本都覆盖了。联通则需要注意提前确认好是否覆盖了想租的房子。注意区分二级运营商覆盖的情况。

深圳电信分为「城中村套餐」「小区套餐」两种，质量上没区别，「城中村套餐」便宜 40%。值得注意的是，某些小区房可以办理「城中村套餐」，能省不少钱。可以在 深圳电信宽带申请办理 搜索小区名称，查询是城中村套餐还是小区套餐。
办理页面仅支持微信，尝试用浏览器失败了。上传身份证后才能选手机号，选号后会锁号，锁定时长在 1-18 小时之间（没测准确时间）。如果选好了号，但提交订单失败，就得尴尬一会。

2022 年 12 月深圳电信出了新规定，使用公网动态 IP 每月要额外付 100 元。（来源）
深圳电信有 2000M 宽带。
办了电信宽带之后，记得退订视频彩铃：发送 TDSP 到 118100 。

如果想自己另装宽带，可能不需要担心「一户一线」，我的宽带跟自如的都是电信的，安装没遇到什么障碍。

除湿

深圳是全年都需要除湿的气候。只有冬季才偶尔有几天是干燥的。

关于除湿，推荐看我的文章《**家庭除湿最佳实践**》

更新日志

2024-04-10 更新措辞
2024-04-06 更新「特大暴雨」
2023-06-23 首次发表

别光点收藏，点点感谢啊！

不点感谢的话，铜币不够我发贴。
上个贴子：31 人感谢。谢谢各位读者。

我是个爱自由、爱生活、认真生活的人，兴趣是分享信息。
我想跟你交朋友，在那之前，要确认一下我们是不是同类。
https://t.me/fengwq