@abbatuu

我不知道你说的「减半」出自哪里。我目前没有在个人所得税法和国务院的实施条例里看到减半的说法。希望你明示。

另外，我听说过居民委员会代征房屋租赁综合税的，但是我自己所居住的地方（浦东新区）不论是办理房屋租赁合同登记备案还是办理居住证，都是不需要缴税的，所以并不清楚听到的情况。从我的角度讲，居民委员会没有征税权，这很有可能是非法的。

@l00t

一、关于财产租赁所得的税率
个人所得税法一直规定财产租赁收入的税率是 20%，不管是之前还是最新的个人所得税法，都是一样的。根据《税收管理法》第 3 条，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

财税〔 2008 〕 24 号文件在性质上是国家税务总局发布的部门规章，因此确实无权决定减税、免税。但是依照目前我国常例，国家税务总局的文件直接影响到全国的税收征收管理工作，因此只要国家税务总局没有公告将财税〔 2008 〕 24 号文件作废，那么我认为其应当依旧有效。

二、增值税税率
11%这个说法是错误的。你说的 11%最早出自《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第 15 条第 2 项：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为 11%。这份文件的实施日期是 2016 年 5 月 1 日，与此同时还有一份文件也实施了，就是《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）。

国家税务总局公告 2016 年第 16 号第 4 条第 2 项明确规定了，其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主观地税机关申报纳税。根据具体大于一般的原则，我们应当按照具体的第 16 号文件的规定来执行。

国家税务总局公告 2016 年第 16 号也没有被公告作废，因此我认为依旧有效。这份文件目前唯一一次修改是国家税务总局《关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告 2018 年第 31 号）将文件中的「地税机关」、「国税机关」、「国家税务局」修改为「税务机关」。


如果我有哪里理解错误，请你不吝指出。

@abbatuu @lizihua 这是我研究出来的版本，供你们参考。（我之前发过，但是大家都在 V2EX 情绪表达，根本就不理性思考和讨论法条。）

增值税
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）和《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》（原上海市国家税务局公告 2016 年第 7 号），个人出租不动产开具增值税发票，纳税额是=含税销售额（即房租）/(1+5%)*1.5%。同时，个人出租不动产取得的月租金总计不超过 3 万元，可以免征增值税。

城市维护建设税
根据《城市维护建设税暂行条例》，所有缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。因此，理论上都需要缴纳城市维护建设税。像我这样处于上海的外来务工人员，税率是 7%。计算方法是城市维护建设税=（增值税+消费税）*城市维护建设税率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

教育费附加
根据《征收教育费附加的暂行条例》，所有缴纳增值税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。因此，理论上都需要缴纳城市维护建设税。税率是 3%。计算方法是城市维护建设税=（增值税+消费税）*教育费附加率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

房产税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 3 项的规定，对个人出租住房，不区分用途，在 3 ％税率的基础上减半征收营业税，按 4 ％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

印花税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 2 项的规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人所得税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 1 项的规定，对个人出租住房取得的所得减按 10 ％的税率征收个人所得税。

土地使用税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 3 项的规定，对个人出租住房，不区分用途，在 3 ％税率的基础上减半征收营业税，按 4 ％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

我不是税务相关专业毕业的，但是也是一位没钱买房的人。因此为了第一次办理上海市居住房屋租赁合同登记备案，我特地研究了和房屋租赁相关的税种，分别是：
- 增值税
- 城市维护建设税
- 教育费附加
- 房产税
- 印花税
- 个人所得税
- 土地使用税

增值税
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）和《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》（原上海市国家税务局公告 2016 年第 7 号），个人出租不动产开具增值税发票，纳税额是=含税销售额（即房租）/(1+5%)*1.5%。同时，个人出租不动产取得的月租金总计不超过 3 万元，可以免征增值税。

城市维护建设税
根据《城市维护建设税暂行条例》，所有缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。因此，理论上都需要缴纳城市维护建设税。像我这样处于上海的外来务工人员，税率是 7%。计算方法是城市维护建设税=（增值税+消费税）*城市维护建设税率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

教育费附加
根据《征收教育费附加的暂行条例》，所有缴纳增值税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。因此，理论上都需要缴纳城市维护建设税。税率是 3%。计算方法是城市维护建设税=（增值税+消费税）*教育费附加率。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

房产税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 3 项的规定，对个人出租住房，不区分用途，在 3 ％税率的基础上减半征收营业税，按 4 ％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。不过目前我没有直接缴纳过这个税。

印花税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 2 项的规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人所得税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 1 项的规定，对个人出租住房取得的所得减按 10 ％的税率征收个人所得税。

土地使用税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔 2008 〕 24 号）第 2 条第 1 款第 3 项的规定，对个人出租住房，不区分用途，在 3 ％税率的基础上减半征收营业税，按 4 ％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

所以说房屋租赁税率高达 45%完全是张口就来。由于财税〔 2008 〕 24 号文的规定，因此税率是 10%，也不是 20%这么高。加上免征额 800 元或 20%，其实税率会再降低一点。

以上是我之前做的小功课，供各位参考指正。

我选鼠须管（ Squirrel ）。https://github.com/rime/squirrel/blob/master/INSTALL.md

@ShuoHui https://www.v2ex.com/t/337431

@wtks1 如果没有经过房屋中介公司，而是直接由出租人、承租人签订房屋租赁合同的，确实需要出租人和承租人一起去办理网签（ 2018 年 7 月 1 日后签订的房屋租赁合同）、登记备案。因为需要出租人递交身份证复印件、房屋所有权证复印件并出示原件（一般出租人不敢把房屋所有权证交给承租人去办理的）。

像楼主的情况，是经过房屋中介公司撮合的房屋租赁合同，在房屋租赁合同上会有甲乙丙三方（甲方为出租人，乙方为承租人，丙方是居间方，也就是房屋中介公司）。上海市对通过房屋中介公司签订的合同，是可以不需要出租人当场出现的。在「上海市居住房屋租赁合同登记备案申请书」（ https://www.shzfzl.gov.cn/news/news2.html ）上，你会看到有一项「房地产经纪机构 /住房租赁企业代办」。选「是」后，就走代办流程，即「上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则」（ http://www.shjjw.gov.cn/gb/node2/n5/n677/612292.html ）第六条第二项第二款的规定：通过房地产经纪机构订立租赁合同的，**应当**由房地产经纪机构代为办理，无需另行提交租赁合同当事人的委托书，但应提交经纪机构营业执照复印件。既然是委托办理，理论上出租人、承租人都无须到场；但是我实际遇到的情况是，社区事务中心需要当场核验承租人的身份证原件。加上当时社区事务中心就在我家对面，所以我就拿着自如给我的材料，自己去办了。

希望网签之后的地方法规，没有发生显著变化。我现在要续签合同了，我可以再看看今年是不是这样。

这个分享人数真的是坑啊。要么就写清楚，要么就不要抱怨别人发帖吐槽。这里没有人说要和 100 人分享，如果分享给五六个人，也撞到这个规则了。即便提升为专业版，这个人数限制还是 4 人。呵。

上面的回答都什么跟什么啊。居住证非常好办，只需要拿着自如的房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、房屋所有权人身份证复印件、承租人身份证复印件等就可以去附近的社区事务中心办理房屋租赁登记备案。办理完房屋租赁登记备案，就可以申请居住登记。持有居住登记过半年后，你就可以申请上海居住证了。在这中间一分钱都不用花。

像自如这种中介，会帮你把材料都准备好，然后给到你手里的。楼主既然你是通过自如租的房子，请联系自如帮你准备材料。

@miniDG 理论上账户和帐户皆可。但是正如知乎的回答一样（ https://www.zhihu.com/question/19978236?nr=1 ），因为「账」的「贝」一般和货币相关，所以我个人认为应该用「账户」，而不是「帐户」。而我们现在日常所说的微信账号、QQ 账号，和银行「账户」意思相近，因而也应当用账户。

似乎日本更喜欢用「帐」，比如说「手帐」。由于我不熟悉日语，不清楚日语中有没有账的说法。

@moln 可以的。

大家都在讨论语言文字是活的，这没错。但是语言文字不为那些念白字、写白字的人活。不是所有的「错误」写法最后都成为了标准。不要把无知当骄傲。

从不适应「访达」的帖子中，看出来 V2EX 不断「老龄化」的事实。

当一个政策执行不好的时候，首先想到的是躬身自问：这个政策是不是正确、贴合实际情况？而不是首先就把责任怪到民众素质不高、意识不强上，之后得强行执行政策。

@hahaxixi64
楼主所要讨论的是：一、被告人是否违法；二、被告人是否是利用了漏洞。如果不结合案情而天马行空的举例子、做极端论证，是无助于和楼主的讨论的。不结合案情，就不能讨论普遍的法律条文和具体个案之间的关系，不能讨论本案的情况和刑法条文的对应关系，那么不论是对本案还是对之后我们再遇到这样的案子，都是不利于我们理解法律条文和本案。我觉得楼主非常理解这件事情。而我和楼主观点不同的焦点在于认定「非法占有为目的」，楼主认为没有直接证据证明被告人在实施转账行为时是具有这样的目的的，而我从「非法占有目的」的定义、法官的合理推理方面、刑法的目的、刑法的灵活性阐述了我的观点。

至于你说的转账是不是占有，我觉得不论是社会普遍观念、法律判罚都是具有明确观点的。个人在银行登记的银行账户，是银行对个人的债务，即银行欠个人的钱。个人的债权是可以被盗窃、被诈骗的。比如说，此案（ http://news.163.com/17/0525/09/CL96MJ5P000187VF.html ）和此案（ http://news.sina.com.cn/s/2017-03-13/doc-ifychavf2569589.shtml ），前者被告人从被害人的微信钱包（这是《非银行支付机构网络支付业务管理办法》所规定「支付账户」）将其金额转到自己名下的微信账户，被判处盗窃罪；后者是银行账户转账，被判处盗窃罪。在本案中，转账行为是盗窃罪的实行行为，是盗窃罪得以构成的一部分。转账行为本身当然不违法，我也从来没有说过转账违法；就像我单纯拿别人放在桌子上的电脑一样不违法，但是我趁主人不注意、未经同意地拿别人放在桌上的电脑塞到自己包里，这就已经属于盗窃罪了。

也就是说，我并非强调之后的处置行为反向推导出「非法占有目的」，而是说之后的处置行为能够佐证「非法占有目的」。非法占有目的以非法转移他人财产到自己实际控制范围内既成。

@cnTangLang
你说的这个例子说明不了任何问题。故意杀人罪以具有杀害他人的故意实施他人死亡的行为作为构成要件。是否购买菜刀，怎么购买菜刀，对故意杀人罪的定罪没有任何影响。在量刑过程中，购买菜刀是犯罪的预备行为，还是该犯罪是激情犯罪，是具有不同处理的。故意杀人罪保护的是人的生命权，处罚杀人行为。

我在之前的回复中提到：被告人的 350 余次的转账行为，排除了平安付公司财产所有权，占有了一千余万资金。这不是我的判断，是事实，转账记录、平安付公司的交易记录、花漾卡的入账记录可以证明资金的占有发生变化，其妻子的证词、被告人的自述可以证明转账行为是由被告人独立完成的。转账和占有之间的关系如此明确，我不清楚在这一点上有什么值得讨论的地方。以非法手段（例如诈骗、盗窃）占有了不属于自己的东西，当然是非法占有了。请问我有什么地方没说明清楚的，请你明示。

@cnTangLang
本案中被告人操作 350 余次均成功，并且获利千万之巨，是被告人知道或「应当知道」这千万元不是自己的合法所得的事实。根据张明楷教授《刑法学》的定义，非法占有为目的，是指排除权利人，将他人的财物作为自己的财物进行支配，并遵从财物的用途进行利用、处分的意思。被告人的 350 余次的转账行为，排除了平安付公司财产所有权，占有了一千余万资金，就已经构成了非法占有为目的。被告人可以辩称自己并不知道自己违法了，甚至不知道自己转账有那么多次。前者是可能被合议庭采信的，属于违法认识错误；后者就完全不可能被合议庭采信，正常人知道或应当知道自己的经济实力，即便存在偏差，也不可能存在上千倍的偏差──除非被告人或辩护人能够给出令人信服的解释。

因此，不可以说被告人只是想做转账操作，完全没有「占有」并「处置」的意思，在当时是非法占有为目的的。只要有排除他人合法占有的事实、并将其转移到自己的控制范围内占有，就可以认定为「非法占有为目的」。在本案中，被告人将平安付合法占有的财产，转移到了其妻子的花漾卡中，符合「非法占有为目的」的情况。

@cnTangLang 刑法的目的是保护法益（法律所保护的利益）。楼主所提到的许霆是典型的轻罪重判。一审判处「判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产」，二审和重审时候都得到了纠正：「判处有期徒刑五年，并处罚金二万元。」许霆案的争论焦点是 ATM 机出现错误，导致许霆可以以 1 元取 1000 元。这个本身没有问题。但是，许霆之后用此取款机操作 171 次，取款 17 5000 元，这明显不符合常理。在这里，法官不是凭借直接证据得出许霆具有非法占有目的、具有盗窃行为的，而是利用「排除合力怀疑」、「自由心证」的判断。

在本案中，被告人用自己的借记卡给其妻的卡充值，充值金额旋即被退回，但是其妻的卡余额相应增加。第一次操作并不违法。但是之后被告人操作充值高达 350 次以上，获利一千余万。不仅仅如此，被告人还「处分」了自己的财产，购买了理财产品，还购买了豪华汽车。在这里，法官依旧做了「排除合力怀疑」、「自由心证」的判断。

刑法的目的是保护法益。本案中平安付公司的财产所有权受到了侵犯，就应当要求侵害人停止侵害，赔偿损失。为了达到这个目的，死的法条要做活的解释。法官的解读不一是「臆测」，而是随着社会生活飞速变化的情况下，让刑法依旧能够保护人们的权益，不被别人钻孔子。

当然，为了防止法条的错误解释，我们有二审、审判监督程序（再审），法院也要组成合议庭，裁判文书需要公开。

根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，盗窃公私财物价值一千元至三千元以上、三万元至十万元以上、三十万元至五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十四条规定的「数额较大」、「数额巨大」、「数额特别巨大」。数额特别巨大，量刑是十年以上有期徒刑、无期徒刑，并处罚金或没收财产。本案一审判处被告人有期徒刑十一年，并处罚金五十万，已经是在量刑的最低限度上了。

法律确实不是那么科学，充满了推论。这样的不科学将会长期存在，而且也会是法律的一种魅力──按照楼主的逻辑，一切的事物都需要经过科学论证后才能得出，那么在无法得出黑人智力和白人智力一样的时候，美国最高法院重申黑人的受教育权和选举权、被选举权，岂不也是「臆测」？

@ryouk Wow，谢谢说明，我这就去试试看！