Ceelog

大内存才是王道

升降桌

Just Do it!

我擦，我不知道啊，啥时候的新规，引用 AI 会封号？我是 12 年老用户啊

你甚至不愿意问一下 AI:

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结论先说：风险很高，不建议这样操作。
这是一个典型的“买家首付变相给卖家过桥”的方案，核心风险全部在买家一侧，而且一旦出事，维权成本和不确定性都非常大。

下面我把风险点、为什么中介会说没问题、以及如果非要做最低限度如何自保，系统说清楚。

一、这笔钱在法律上是什么？（非常关键）

你描述的是：

过户前半个月 → 买家把首付款 以借款形式 给卖家 → 卖家还贷涂销抵押 → 过户 → 抵首付

在法律上，这会被拆成两件完全不同的事：

一笔民间借贷（你是债权人）

一份房屋买卖合同（还没完成过户）

⚠️ 这两件事在法律上是割裂的
一旦房子出问题，法院不会自动认为“钱就是首付款”，而是先按“借款纠纷”处理。

二、主要风险点（重点看前 4 条）
1️⃣ 最致命风险：房子过不了户，你只能“要债”

如果出现以下任何一种情况：

卖家突然反悔不卖

卖家被法院查封（很常见，尤其是资金紧张的人）

卖家还有隐性债务、被其他债权人起诉

政策变化 / 贷款批不下来 / 过户失败

那么结果是：

❌ 房子不是你的

❌ 首付款不能直接要回

✅ 你只剩下一份 民间借贷债权

现实中：

借出去的钱 ≠ 一定能要回来

而且：

对方本来就“资金周转困难”

你排在所有债权人里非常靠后

2️⃣ 你的钱可能被“挪用”，不是全用于还贷

卖家口头说“用来还贷”，但实际上：

你无法控制资金用途

对方可能：

先还别的更急的债

拖着不还贷

部分还贷

⚠️ 一旦没及时涂销抵押：

过户时间延后

风险周期被拉长

你完全被动

3️⃣ 即使签“借款协议”，也挡不住执行风险

很多中介会说：

“签借款合同就行，很安全的”

现实是：

借款合同 ≠ 还款能力

打赢官司 ≠ 拿到钱

执行阶段最难

如果卖家名下：

只有这一套房（而且还没过户）

或已被其他人先查封

你可能：

赢了官司

但钱拿不到

4️⃣ 首付提前支付，违背原买卖合同约定

合同写的是：

过户当天付清首付款

你提前半个月付清，本质上是：

买家单方面提前履行

一旦发生纠纷，对你非常不利

法院通常认定：

是你自愿提前付款，风险自担

5️⃣ 利息 ≠ 风险补偿

卖家愿意给你一点利息，往往会让人心理上放松。

但实际是：

你承担的是 本金全损风险

对方节省的是 几万的过桥费

这是一个：

用你的本金，帮卖家省成本

三、为什么中介会说“没问题”？

说句实话（但你需要知道）：

中介 不承担任何资金风险

只要交易成功，他们拿佣金

即使失败，最多退佣或扯皮

很多中介并不承担专业法律责任

而且这种操作在市场上：

确实有人做

但出事的案例也非常多

中介看到的是“能不能推进交易”
你承担的是“会不会倾家倒产级别的风险”

四、如果你“非做不可”，最低限度的自保方案（仍不推荐）

⚠️ 以下是“降风险”，不是“没风险”

✅ 1️⃣ 钱必须全程监管（不是转给卖家）

最底线要求：

钱进入：

银行监管账户 / 公证处提存账户 / 律所监管账户

明确约定：

只用于结清指定房贷

银行直接扣款

不经卖家手

❌ 直接打到卖家账户 = 红灯

✅ 2️⃣ 必须签“三合一协议”

至少包含：

借款协议

房屋买卖履约保障条款

违约即同意配合过户 / 高额违约金

⚠️ 即便如此，也只能降低风险，不是消灭风险

✅ 3️⃣ 同步办理“预告登记”（如当地可行）

如果条件允许：

尽快办理不动产预告登记

防止一房多卖 / 再抵押

✅ 4️⃣ 违约金要“真疼”

例如：

未按期过户 = 返还首付 + 双倍违约金

明确执行条款

五、现实建议（更稳妥的做法）

更安全的顺序应该是：

卖家自己找过桥（这是卖家的义务）

你只在：

抵押涂销完成

满足过户条件

进入监管账户
后再付首付

如果卖家连过桥的钱都承担不起：

那说明其整体财务状况已经很危险

六、一句话总结

这是一个“收益很小、但可能让你承担巨大风险”的交易结构。

如果你愿意，我可以：

帮你 逐条审一份中介给的方案或协议

或直接告诉你：在什么条件下可以接受，在什么条件下必须拒绝

你可以把关键信息（是否一线城市、是否已网签、是否可预告登记）告诉我。
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出钱的才是大爷，让对方自己解决。钱一离手，你就变成孙子求着他了。⚠️

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