买一套二手房，有什么需要注意的地方吗？

战略性马克

对于正规中介，1 3 他们都会帮你处理好，家具什么的和卖家协商。
谈判靠自己，中介基本不会帮压价，他们目的只是为了促成成交，所以节奏要靠自己掌握。房源小区成交量不火的话，多抻抻，不要着急签合同。

主要还是看当地政策。有些地方有网签程序，可以避免问题房；或一房二卖等问题。

核对所有信息，房屋情况介绍，砍价，砍价，砍价，拿出你能想到的所有方法砍，砍完定不定才涉及物业，租客，家具问题，中介费用最后谈，签合同最好给中介费流个尾巴，作为监督

另外记得所有约定都写到纸上

有没有户口

注意税费谁出，如果未过 5 年或者房主有二套房产，税费会多一两个点，也就是两三万块钱。
银行贷款夫妻职业注意不要写跟房屋交易有关的职业，会被拒贷。
订金是订金，中介费是过户后给房东首期的时候给，不要提前给中介费，过户成功了再给。
二手房还有一个维修基金要去物业查是否欠费，这里也有一笔钱要清。
家具中介合同上有清单，可以签合同时去清点。
还有水电煤是否欠费之类。

房东户口卖方后多久迁走，该房屋是否挂过人（咨询周围邻居），买房其实是个专业活，
房屋周边环境，如空气和噪音环境如何，楼房隔音如何，有的老房子楼上放个屁楼下听的一清二楚，出行停车买菜是否方便。

1.中介费最好先谈好，我买二手房时，快交押金了，然后谈中介费，不给任何折扣，我直接走人了。
2.房屋内的原有家具、电器之类的，如果需要留下的，在清单上列好。
3.留点尾款，最后全部搞定结算尾款，我买房时，卖家把水龙头都拆走了。
4.能写下来的就写下来。

顶楼不要买(夏天热，漏水)，
一幢楼两边(东面，西面)不要买，
有没有地下室(车位)，
要买朝南的(有阳光)，
一楼不要买，脏，素质差的人会把灰尘弄下来。
之前的住户有大病(传染病等等)
夜茑住过的房也不要买。
买三楼，四楼。
桢查一下邻居的素质是否很差。
厕所是否直接朝大门(需要改造)
找一个会砍价的之前做过房产中介的朋友一同去看房签合同。

砍价应该以合理的手段和方式，如果太过分，都 9102 年了，我是房东直接会说不卖，真的是浪费彼此时间。
我想说一个我遇到过的试图和我砍价结果小订全部损失+交易取消的例子。

去年的时候我们挂出了一套房子，因为是比较贴近刚需市场的房子，中介带了几波人以后马上就有一个中介说他有客户想买。一见面聊了一下，我们发现这人买家目前没有稳定工作，主要购房的资金来源是拆迁安置款，TA 给我们的口号是，今天签约，明天就付清，连贷款都不会有，但是唯一交换条件是希望稍微压一点价格。

因为图方便（毕竟国内买房也没有律师帮你盯着，不像海外都是丢给 solicitor 做的），我们平时都很忙，也真的懒得来盯着合同交割什么的，很合理的给了 6 个月利息等价的折扣，应该是非常合理了。到了付小定的时候，买方说拆迁安置款还没有到位，要 XX 天才会到帐，但是希望先把合同给签了，只愿意付 1/2 的小定，中介帮腔说他知道那片拆迁差不多下个月拆迁款就能到了，没问题的，天真的我们居然同意了，在只收了 1/2 小定的情况下先签了小合同，约定 14 天以后补充大签订主合同。

14 天后，买家如期付清小定，并约定 1 个月以后签订主合同，这次又说拆迁款还没有到啊 etc，这次突然提除去 5%的小定以后，出付 65%的房款，贷款 30%。然后和我们说如何如何困难，如何如何惨，我们基于好心同意了方案。

20 天后，中介突然约见，对方拿了了 35%的房款过来，提出了一个更不可思议的要求：先给我们 35%的房款，然后希望先让我们给钥匙，让他们住进去，因为买方现在没地方住（被拆迁），又不肯租房子，所以寄居在有钱亲戚家。中介不断帮腔，让我们给他们钥匙，理由是：房产证上都还是你们的名字，而且你看人家多可怜都没地方住。我们拒绝，房子精装不到 1 年，款项交割和之前说的也完全不一样。最后不欢而散。

1 个月期满，我们去催款，对方只带了 50%房款，并且告诉我们，因为 ta 没有工作，所以贷款最少还要 6 个月才能到位，并且请求提高贷款比例。并重申了一次想先住进来：你看你们房子也空着，不如让我先住进来。中介说：对啊对啊，真香。我们威胁要进行法律流程，买方很不情愿的补齐了应缴的 65%房款，然后开始挑刺：“你们粉刷的颜色我不喜欢，居然是白色的墙，多死气沉沉的啊。”并且开始压价，ta 的口号是：我们也贷不出这么多钱，你要么给我们便宜一点，要么你就别想收到这个钱。要求再便宜 5w。中介说：那就便宜点卖呀。

僵持了又一个月，对方继续坚持说不给便宜就不继续执行合同，你们也别想卖。我们果断开始了法律流程，很省心，委托一下律师，一套流程走下来 2000 块，买方违约，小定 5%归我们，合同终止，都不用见面撕逼，律师全部搞定。然后我们换了个中介重卖了一次，交易顺利，还莫名其妙多了 5%小定。后面那个中介告诉我们：前一个中介和那个客户是亲戚，如果真的被他们住进去了，拖到什么时候就真的不好说了，细思极恐。

这里也提醒大家注意，买方也好，卖方也好，慎重寻找与中介关系特别紧密的交易方，真的比较容易出现问题。我也听过中介收了卖方钱坑买家的。还价也要按照合理方式还，不然真的是偷鸡不成蚀把米，也浪费彼此时间。

如果肯定要装修，房子装修老旧的通常会便宜点儿吧。
买房子不能只看房子本身，小区环境也很重要（物业也算，比如我们这里车位管理混乱切不透明）。
不但要看小区的位置，自家房在小区里的位置也要注意一下（比如我现在住的，离的近的一个门外面是最空荡的马路，要去离超市、菜市场近的门口走路要将近十分钟）。

请问能做阴阳合同来少交税吗？ 和卖家约定减少合同上的价格，这种可行吗？

谈钱肯定只能靠自己了，毕竟中介费都是按比例收的，中介当然希望越贵越好，良心一点的最多不煽风点火提价

你列出来的那些是最最基本的。最重要的是，要看看房子里面有没有漏水，有没有烂摊子当你住进来要收拾。小区环境怎么样，是否当住进来能带来享受的体验（而不是凑合）

小区的物业非常重要。
小区周边环境非常重要，买个菜要十里地，那就累死人了。
房子有没有带学位，结婚意味着 2 年左右会有小孩，到时候上学就是一个问题。如果不带学位，那么 2 年后会非常辛苦。

关于怎么买，怕受骗什么的，我感觉这个是非常基础的事情，找一个可靠的中介，他们会帮你们操心的。

希望可以帮到你。

@gancl 可以 签补充协议