房贷的实际利息

利息

利率

年利率

房贷

46 条回复 • 2017-07-03 14:06:05 +08:00

1

wangsir

2017-07-02 14:27:03 +08:00

不懂啊

2

00oo00

2017-07-02 14:38:43 +08:00 via Android

2

我来试图理解一下楼主表达的内容

贷款 70 万分 30 年还，年利率 4.9，30 年下来总利息是 63.74 万（我：表示没算不知道对不对）
5 年定期存款年利率 2.75，70 拿去存 30 年，利息是 9.63*6=57.78 （我：其实这里算错了，利滚利计算才对）
这样算下来 30 实际支付给银行的利息是 5.96 万
综合下来年利率 5.96/70/30=0.28
这样去算贷款真是越多越好
（首先我得有 70 万）

3

00oo00

2017-07-02 14:42:05 +08:00 via Android

要是有 70 万干嘛存银行呢？拿去做别的可能获得的利率还能超过房贷的利率。

4

WinG

2017-07-02 14:48:32 +08:00

假设房价不停上涨。

5

liuwenxu

OP

2017-07-02 14:58:10 +08:00 via Android

@00oo00 只是周围有些人，借钱全款买房，理由大多是利息太高，这个理由貌似不成立

6

mooncakejs

2017-07-02 15:00:25 +08:00 via iPhone

房贷按月还的。不是这么算的。

7

00oo00

2017-07-02 15:01:50 +08:00 via Android

@liuwenxu 你是说借亲戚朋友的钱买房吗而不选择贷款吗？正常啦，没有那么多现金在手上的话觉得利息高很正常，借亲戚朋友的钱肯定便宜些。自己手上有钱的话肯定贷款买啊，毕竟，钱也是有时间价值的

8

bukip

2017-07-02 15:15:38 +08:00

5

怎么算的，房贷是你给银行钱，利息是银行给你钱，两头的损失不是相减而应该是相加。

如果不考虑房子升值：
比如你首付 70 万，贷款 70 万，30 年还清，一共要还 70 万 + 63.74 万 = 133.74 万元。
如果房价没升值，你付出 203.74 万元，得到了一套 140 万的房子。

而不买房子，70 万随便可以找到 5% 左右的比较稳妥的投资渠道。
你付出 70 万，5% 的利息 30 年复利下来是 300 多万。(当然还会多出房租支出。)

所以贷款房贷划算一切都是基于房价会持续上涨的预期，而不是其它。

9

ytmsdy

2017-07-02 15:25:09 +08:00 via iPhone

通货膨胀！
现在的 10 万
10 年前的 10 万
20 年前的 10 万
购买力一样么？微博上早有人总结过了，买房子是人生中为数不多加杠杠的机会！

10

SoloCompany

2017-07-02 15:25:11 +08:00 via iPhone

吐槽一下楼主的算术
30 年定期利息被你按 0.0275x30 计算
卖保险的也不敢这么黑

11

subpo

2017-07-02 15:28:51 +08:00

房贷的利息本来就低...

12

liuwenxu

OP

2017-07-02 15:33:11 +08:00 via Android

@bukip 主要是想到两个问题，一个就是只付得起首付是否可以买房，不考虑房子升值的问题，按照我的算法完全是可以买，第二个问题就是贷
30 年可以买大一点的房子，和贷 20 年买个小点的，按照我的算法，30 年贷款多付的利息可以忽略，不知道想的对不

13

liuwenxu

OP

2017-07-02 15:41:39 +08:00 via Android

@SoloCompany 工行的五年定期年利率是 0.0275 复利不是 0.0275*30?不过我是通过工行网页版算的，五年总利息 9.63 应该不会错

14

frittle

2017-07-02 15:48:55 +08:00

因为通膨的关系，房贷时间长的稳赚。

15

lekai63

2017-07-02 15:49:06 +08:00

70 万 30 年利率 4.9 利息是 63.74 万
这里你每个月要还本金的啊。。。不是 30 年都是 70 万的本金啊。。。
你把等额本息每月还款表（其中多少本金，多少利息）打出来看看就知道拉
//如果你是等额本金还款的方式，自己列表就好~

当然，结论还是一样的：房屋贷款越多越好——房贷真的是最最最低息的贷款了。。

16

liuwenxu

OP

2017-07-02 15:53:58 +08:00 via Android

@lekai63 这个总利息是房贷计算器算的，利率不变的话应该是对的

17

mooczz

2017-07-02 16:31:14 +08:00 via iPhone

利息算法惊为天人...

18

mooczz

2017-07-02 16:47:02 +08:00

1

计算方法完全错了，首先工行的 5 年定期存款利率是已经是在复利的基础上得出的，结果应该是
700000*(1+0.0275)^30=157 万
住房贷款 70 万，随着本金的减少，利息也在减少，假如房贷 70 万，30 年后一次还清，你要支付
700000*(1+0.049)^30=294 万

19

liuwenxu

OP

2017-07-02 17:10:33 +08:00 via Android

@mooczz 不知道你这个公式怎么来的，我是直接从工行贷款计算器 http://m.icbc.com.cn/WapDynamicSite/TouchPage/Calculators/CreditCalc.aspx
工行存款计算器 http://m.icbc.com.cn/WapDynamicSite/TouchPage/Calculators/MoneyrateCalc.aspx

20

itfun

2017-07-02 17:16:58 +08:00

一句话总结：只要房价不下跌，房贷这种低息贷款，还是很划算的。

21

mooczz

2017-07-02 17:18:32 +08:00

@liuwenxu 这个计算器只提供定期存款利息计算，复利还是要自己计算。
另外纠正一点，由于忽略了银行的鸡贼，把银行的五年定期存款利率当成了复利，用工行的计算器算了下，才明白 2.75 不是复利，30 年 70 万的实际计算方法为
700000*(1+0.0275*5)^6=151.6 万

22

mooczz

2017-07-02 17:29:01 +08:00

#18 抱歉，住房贷款不该用复利计算，我算成了 30 年的储蓄收入。。30 年一次还清 70 万本息为
700000*(1+0.049*30)=172.9 万

23

taresky

2017-07-02 17:36:33 +08:00 via iPhone

算错了。

结论没错，不过结论是常识啊…

24

liuwenxu

OP

2017-07-02 17:53:30 +08:00 via Android

@taresky 那块错了？指点下

25

327beckham

2017-07-02 18:01:33 +08:00

结论是对的，过程显然不是这么算的。比如你的第一句话描述的内容，1.049 的 30 次方乘以 70 万，我不信利息只有 60 万。

26

327beckham

2017-07-02 18:04:00 +08:00

1.049 的 30 次方乘以 70 万=294 万。不明白你的 63.74 是怎么来的，请指教。

27

liuwenxu

OP

2017-07-02 18:17:16 +08:00 via Android

@327beckham 查看下我上面的 19 回复，我完全按照工行网页工具算的，房贷按照的是汽车贷款利率貌似与房贷一样，我也不清楚具体怎么算的，不对？

28

snnn

2017-07-02 18:40:00 +08:00

唉。算现值啊！这么基本的思路都没有。
你把你房贷每个月的支出，按照当前的定存利率，折合成现值。然后结果就一目了然。
举个例子吧，假设你每年支出 10 万，一共 3 年，那么现值就是
10+10/1.0275+10/1.0275/1.0275= 27.9 万。这就是你实际的支出！！！

29

Phariel

2017-07-02 20:48:46 +08:00 via Android

上面有个人总结的很到位买房是你人生中唯一的安全加杠杆的机会如果房市泡沫破裂也是大家一起遭殃别怕

30

geminicc

2017-07-02 21:04:46 +08:00

复利是世界第 9 大奇迹~

31

nevermind1998

2017-07-02 21:06:53 +08:00

@Phariel 反正政府不會坐視房市泡沫破裂，要死也是大家一起死。

32

paulagent

2017-07-02 21:09:41 +08:00

这个楼主说的不对吗？如果你能从银行贷出来，当然是贷的越多越合算。

你看看万达，负债率 70%。有钱人多半都是用银行的钱，成本比较低

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Fredpata

2017-07-02 21:34:14 +08:00

2

1、房贷是个人能拿到的最低利率贷款。没错
2、你忽略了一点，你的贷款是你的负债还是你的低成本资金，要注意。

如果是负债，那么一切期望就是房价涨。
如果是低成本资金，房贷没问题，越多越好。

假设房子资产价格 300W。
情况一：你手上 100W 现金，加杠杆买房，100W 当首付。200W 的贷款 30 年计，按现在利率毛姑姑就是翻倍。就是你 30 年内本息换掉接近 400W （实际没这么多，简单来说。）
此时，买完房子之后，你手上无现金，背负 200W 贷款，（本息合计 400W 负债），拥有一套 300W 房子的资产。
在你的现金流一直保持正常的情况下，你以 500W 的成本买到了 300W 的资产

情况二：手上有 400W 现金，同样加杠杆买房，100W 首付，200W 贷款 30 年计，本息 400W
此时,卖完房子之后，手上有 300W 现金，200W 贷款，（本息 400W 负债），拥有一套 300W 房子的资产。
注意了：这里 300W 现金中，200W 的资金成本是以房贷利率套出来的，你理财有方，投资有门，是有概率跑赢房贷的。也就是说…… 200W 利息你是赚的回来的。此情况下，30 年后，你以当时低于 300W 的成本买到了 300W 的资产（跑赢房贷利息了。）

这是我的理解，如果你现金流出现问题……或者房价下跌，你就蛋疼了。房价下跌，银行可能需要你补充市值的。

所以无脑加杠杆的前提是，房价一直涨，涨幅还不错，至少要跑赢房贷。货币贬值也可以体现到房价的，同时这个货币贬值是指对内的实际货币购买力。汇率对普通老百姓的影响，在现在情况下，其实相对小。

大家看看，这是我的理解……不知道有木有错

34

subdued

2017-07-02 22:35:54 +08:00

没太明白楼主的意思是假设有 70 万然后贷款 70 万买房却不交 70w 然后把这 70w 存银行？然后 30 后还给银行 5w 多的意思么？

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ipconfiger

2017-07-02 22:57:32 +08:00

楼主搞错了一个问题, 房产的价值, 要在交易的过程中才能提现, 所以, 你不卖掉房子, 房子值多少只是个概念上的价值. 而你交给银行的月供却是实打实的真金白银. 第二, 房贷不是你想贷, 想贷就能贷的哦, 热门地区干脆关掉了 2 套房按揭的办理.
由此可见, 楼主要想炒房的话, 技术还不够班啊

36

barbery

2017-07-02 22:57:51 +08:00

还是那句话，房贷是普通人这一辈子能向银行借到最低成本的钱了

37

crab

2017-07-02 23:01:43 +08:00

@bukip 那要是有 100w，再贷款 200w，买房租出去一个月收 1w 好。还是 100w 买理财 5%好呢。

38

liuwenxu

OP

2017-07-02 23:07:01 +08:00 via Android

@Fredpata 按你说的貌似是的，我说的只有在全款的
情况下才成立。这样的话我这话题其实是伪命题，我用存款收益抵消了贷款利息。这两部分钱其实没有关系。

39

Fredpata

2017-07-02 23:28:56 +08:00

当然我上面说的，忽略了你稳定的工作薪资现金流。
@liuwenxu
我漏说了一点。因为炒房以及资产这种……需要具体问题具体分析的。
如果你是成熟二手房，你是立马有房租收入的。并且有可能你的本来租房支出加上公积金可以抵消掉你的房贷。

但是，以及炒房必须建立在房子具有高流动性的市场……目前反正歇菜。未来不知道

40

kexihai

2017-07-02 23:32:47 +08:00

首付三成贷三十年的朋友，政府真心感谢你。

41

bukip

2017-07-02 23:51:53 +08:00

1

@liuwenxu 房贷不高的结论只有在房价上涨的情况下才是对的，你的算法完全不对，看到“工行的五年定期年利率是 0.0275 复利不是 0.0275*30?”简直吐血！

@crab 买房收益大还是复利理财收益大，主要看的是房价上涨的幅度。而以之前公布的北京超过 1：500 的租售比，局部超过 1：700 为例，你确定 300W 的房子，能租出去一个月收 1W ？

@Fredpata 是的。

很多人说的没错，房贷确实是普通人相对最容易的大额资金加杠杆的手段。
但不要忘记，使用杠杆的特点就是收益的时候通过杠杆可以提高收益，损失的时候杠杆也会提高你的损失。

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xiaoshenke

2017-07-03 00:25:16 +08:00 via Android

@bukip 不对要加杠杆的方式多了去了，期货炒股比特币，房子作为流动性最差的杠杆真是风险极大(现阶段)

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mrlawrence

2017-07-03 13:19:06 +08:00

1

@paulagent 企业贷款本质上是不同的，万达的高负债建立的基础并不是银行的贷款支撑，而是国有银行有投资，城市的万达项目从银行拿融资进行综合性的开发，银行也不是仅仅的利息收益，还有项目收益。
万达这样的企业为了承担项目开发的大笔投资，都会寻求银行的融资，但是这不意味着万达独立承担这部分债务。更重要的是，万达很大一部分负债是因为举债进行外国的投资（类似于腾讯借银行的钱投资部落冲突母公司），这部分水深，洗 x 也是一部分。

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shyrock

2017-07-03 13:21:15 +08:00

@xiaoshenke 跟期货炒股比特币比，楼市的风险小了几个数量级吧，尤其是比特币。。。

45

sgissb1

2017-07-03 13:39:51 +08:00

lz 和 ls 大部分亲，只是在讨论房贷利息和存款（或理财）收益去比较。

其实还有一个风险在里面的因素。因为房贷是杠杆交易（除非全款），理财或存款还存在货币贬值带来的价值损失问题。

其实说到底，就算去买房了，也没有必要去比较这两个的收益率。因为还有最主要的问题在，你买了房，要结婚吧？那彩礼钱想好了没？现在嫁女儿和卖女儿都快差不多了一个样了。

好吧过了结婚的关，那么小两口要过日子吧？过什么样的日子也是很严重的问题，如果是单身程序员的话，也很好解决，营养快线、普通外卖、steam 然后一大套装备即可，钱有可能是一次投入，也有可能是分批，但不太容易出现无底洞。。。。

好吧，结了婚，有了娃，你想好要给娃报什么学校和培训班了吗？尤其是部分女性，他们闲暇之余就是靠自己小孩读什么学校，报什么班来互相攀比和争取面子的，这时候你的钱想好了吗？

接着呢，娃早恋。在我们那个时候，早恋是一个比较尴尬的事情。现在很放得开了，你想过了没，你的娃早恋不是被对方养，就是养对方，那么零花钱准备了吗？给多少？

早恋过了一段时间之后，娃也开始进入物质攀比欲了。这时你还打算把你开了不知道多少年的总裁 /揽胜 /r8 给你的娃开吗？这笔钱你准备了吗？

然后……………………不多说了，可能又要走上你的轮回了。。。。

最后的结论就是，买房的时候，能省就省（利率、费用啥的）。最后要花钱就花，而不仅仅去比较贷款利息和理财收益。这样做就算你能在数字上增长到天文数字，那么你的娃的开销呢？

46

zjuster

2017-07-03 14:06:05 +08:00

房贷不用搞那么复杂的计算，“最低首付最低利率最长期限”。