大家的小区有成立业主委员会吗？

kilims · 2024-12-07T02:02:56Z

RT ，小区最近沸沸扬扬在成立业主委员会已知： - 其实目前物业服务还行，除了开发商遗留下来的问题，其他能做的服务都做得还不错（打扫，简单公区设备维护） - 带头成立业主委员会的，天天发天天发，比上班还勤 - 有人提出成立业主委员会的疑问，带头的人回答并不完美，但总有那么固定一群人，要么转移话题，要么开始发“辛苦了”之类直线刷信息一股子 xxx 的味道？了解了下，确实有的小区业委会还不错，但更多的反馈是实际 3w 报 16w 的账，拿光维修基金的钱，立刻卖房跑路大家的小区，业主委员会是怎样的？

业主委员会

成立

质疑

81 replies • 2024-12-09 10:05:40 +08:00

1

randyzhang5201

Dec 7, 2024

前两周我们小区刚成立也业主委员会，成立完了之后就没有动静了，感觉和没成立之前没啥区别

2

hadoop

Dec 7, 2024

8

我们小区，成立前各种动员，甚至上门敲门让去投票（规定要满足一定比例投票率才能成立），说各种好处；
成立后，不见踪影，有啥事还是我们在群里直接 at 物业。电梯里的广告牌越加越多，收益不知道去哪了

总结：给自己又找了个爹

3

zzNaLOGIC

Dec 7, 2024 via iPhone

4

好像都是这样
成立前锣鼓喧天
成立后销声匿迹

4

sakujo

Dec 7, 2024

没有物业虽然不是啥好东西但是比起业主群里的 sb 还是好交流多了

5

juded

Dec 7, 2024

1

取决于你们小区业主参政议政的积极性，专业且热心的业主多不多。
业委会候选人如果靠谱是很有效果的，我们小区业委会把物业费从 3 块降到了 2 块 5 ，另外把地上车位从物业开发商手里收了回来，投诉交管部门和公交公司给小区门口增加了礼让行人和公交站点，还是做了不少实事的，业委会候选人是当时交房时就带领大家积极维权的几位邻居。
如果小区居民心不齐，躺平吃现成的居多，也不积极报名参选，业委会大概率会被物业和开发商黑箱操作，那还不如没有。
总之权利要靠自己争取。

6

manhere

Dec 7, 2024

1

如果都是些老头，没有工作的人张罗，那就要小心了。

7

noobjalen

Dec 7, 2024

有哦，又搞公众号又发微博的。声势浩大，说建议不要交物业费了。不知道真正的目的想要干嘛。

8

LeoSpeaker

Dec 7, 2024

1

千万要抵制，我们小区搞得乌烟瘴气的。
深受其害。

9

smlcgx

Dec 7, 2024 via iPhone

1

xx 制就是跌跌撞撞往前走的，当前评价取决于参与者素质和受教育程度，要是图省事把自己的权利外包给别人，只能尊重祝福了

10

IsA26hN4DcQDS7Z9

Dec 7, 2024

2

千万别成立！

成立业委会之后，有矛盾法院都不一定受理

11

ccc008

Dec 7, 2024

1

有业主委员会后，业委会可以督促考核物业；小区的公共收益比如公共用房出租、广告收益、地面车位收益，收归业委会，可以用于小区公共支出。以前这些收益物业掌握，物业可以随意花。
当然随之而来有弊也有利，以前物业随便花，有些问题比如 4 幢的污水主管道堵塞，物业拿这个钱去修了。现在业委会管，就要走程序大家投票，那么其他幢的就会说，你 4 幢的公共设施坏了，凭什么花公共的钱。

12

frankilla

Dec 7, 2024

小区的各种问题，费劲得很。

13

ccc008

Dec 7, 2024

至于楼主担心的维修基金的钱。开发商质保期满后，有没有业委会都不影响使用。没有业委会，物业可以申请使用。有业委会经业委会申请使用。

14

trusky

Dec 7, 2024

个人认为不成立的好，极易成为少数人的谋利工具，如果赞成，那最好自己也能成为业委会一员。

15

coderluan

Dec 7, 2024

没有，之前有人想弄，一直积极反对来着，小区之前物业虽然也有毛病吧，但是起码是正规集团的物业公司，一些基本的事都是有保证的，不可能随便教给一堆没啥经验的陌生人。

16

Alias2023

Dec 7, 2024

1

维修基金被掏空成负数

17

ruchee

Dec 7, 2024 via iPhone

千万不要成立这么个东西。物业再有问题，好歹人家是正规公司，有规章制度约束。业委会你不知道会引入什么鬼玩意进来，到时候住得难受你唯有卖房一条路。

18

ccc008

Dec 7, 2024

楼上很多人很误解。物业干物业的事，业委会成立起来又不是替代物业的。业委会重要的一个功能是监督物业。你现在物业很好，那有业委会监督反而会变差吗

19

punish19

Dec 7, 2024

@ccc008 #18 本来这才是正常的各司已责，但在神奇的地方，很多正常的东西都被魔改得面目全非。只要有利益，就一定有自私的人找到/创造漏洞来掠夺，没有有效监管，也不可能有效的监管。

20

hoexhe

Dec 7, 2024

成立业委会是好事，我们小区成立业委会后，直接牵头换了一家物业公司，物业费没涨，在业委会的监督下新物业服务比之前好多了。
但是好景不长，第二届业委会没人愿意当选，街道接管了。
业委会做了好多实事（整改消防、摄像头、限制外来车辆等），但是总有一些脑残业主跳出来喷业委会，后来没人愿意来做这吃力不讨好的活了。

21

ashong

Dec 7, 2024

周围有小区十年前成立业委会，把原本井然有序的小区搞得现在乌烟瘴气，恶性循环。理论上业委会是用爱发电，就看能否经得起考验。

22

Ahiok

Dec 7, 2024

有啊，但和我常常困在电梯出不去没啥关系

23

jrtzxh020

Dec 7, 2024

除非物业很差，不然业主委员会可能更恶心。我小区群里面有个 SB 天天喊成立，每次小问题无限放大来说，非要制造矛盾显得他牛逼。。。恶心得不行

24

ccc008

Dec 7, 2024

@punish19 #19 你这个结论有点发挥想象了。监管确实没法做到 100%有效，但和完全没有监管，区别很大的。举个简单例子：我们小区某科物业，没有业委会的时候公共喷泉坏了需要维修能拖就拖，有业委会后，故障后拖一天罚物业多少多少钱。干活麻利多了。

25

cainiuwow

Dec 7, 2024

看看物业态度，物业要积极配合，那感觉就是要成立业委会，然后重新签订物业服务合同，涨物业费。因为没有业委会，合同没办法重新签订，物业费没办法涨价。

26

zoozobib

Dec 7, 2024

业委会成立很有必要，但是非盈利组织有很多纬度的挑战；压力不小

27

ccc008

Dec 7, 2024

再举个例子。楼主知道有维修基金，楼主知不知道开发商还有一笔质保金，金额和维修基金差不多甚至更多，一些公区的维修可以用这笔钱。开发商自带的物业公司一般没那么好心去帮业主申请，没有业委会监督的话，8 年后这笔钱就退还给开发商了。

28

wzy44944

Dec 7, 2024

成立没问题，要对委员会做好背景调查，据说现在有一些人专门做这个：买房进小区，成立业委会，掏空维修基金，换房到下一个小区继续搞

29

hadoop

Dec 7, 2024

@ashong 我小区业委会是拿工资的。。。。

30

dongfangmu

Dec 7, 2024 via iPhone

@hadoop #2 你这让我想起了打土豪分田地，hhhh

31

hadoop

Dec 7, 2024

@dongfangmu 我们小区成立业委会时，那些人在群里的口号就是"你知道 xx 经费有多少呗物业黑了吗"。说实话我的确不知道有多少经费没收上来，但是成立后，我也没见到啊。物业费也没降

32

Yoruno

Dec 7, 2024

我们小区最近也在闹这个，业委会直接签了垃圾物业，业主都在闹

33

NoOneNoBody

Dec 7, 2024

那些什么会，如果是领“工资”办事，有约定规则的，我还有点信任
如果都是纯粹靠利他心“为人民服务”，8 小时以外自愿加班的，这世界真有那么多焦裕禄？

我这旧楼才 20 来户，集资建个电梯都吵了几年，还有打官司的，不是跟低楼层不同意建的人吵，而是建后吵怎么管理

34

crynocry

Dec 7, 2024

我们小区业委会搞定了直接供水和地下停车场电容扩容两件大事，感觉干的还不错。

35

itsMelo

Dec 7, 2024

我们小区也在催着我们投票，说实在的，无利不起早，真不信这种组织能发挥作用。

36

qcbf111

Dec 7, 2024

@ccc008 在另一个时空，有没有可能，喷泉没坏强制要求物业修，而且要业委会几个人指定的公司，物业业委会三七分成。
稍微一想想怎么可能存在这种圣人，钱不拿或者一点点千八百块钱的给整个小区几千上万个人服务，而且哪怕有一点点的瑕疵都被骂，我也遇到过某些小区我收房前期有几个热心肠退休老大爷给大家做好事但久了总能出现某几个不满意的就开始暗讽，现在老大爷些根本不管了爱咋咋。除了没事做的社会闲散小混混还有哪些人这么积极的推动搞这事？小区群有人张罗这事我就直接回复坚决抵制成立业委会，只要成立马上卖房走人惹不起走了。

37

ccc008

Dec 7, 2024 via iPhone

1

@qcbf111 按你这时空假设，没有业委会，那物业直接虚构维修，直接得十成。😅

38

whusnoopy

Dec 7, 2024

1

纯从技术层面说明，业委会和物业不存在替代关系

- 物业公司是提供物业服务的第三方企业

- 业委会是业主代表委员会，仅仅是对需要全员表决的业主大会的代理机构。因为不可能小区做任何动作都召集全员的业主大会，所以在小额开支、物业续聘等事情上，业委会可以作为代表机构来表决执行或做前期的合同条款审定等工作

有很多关于业委会的负面消息，大部分都还是执行过程有人搞鬼

- 掏空维修基金或公共经营收入。如果对业委会的授权范围没有限制，且付款流程没有监督和定期审计，那别有用心的业委会和物业一起，虚构各种维修或改造工程，虚报费用，从中牟利

- 乱改物业公司，调高物业费或降低物业服务标准。这个技术层面不是业委会能做到的事，业委会只有提名物业公司和预审物业合同的权限，最终都要公示并通过业主大会表决才行（根据民法典应该是三分之二以上业主通过），实际情况下大部分业主并没有仔细看业主大会表决内容和代表的意思，业委会选定的物业公司和物业合同就直接同意了

我是我们小区业委会的现任成员。我们上一届业委会期间，对物业公司续聘的合同草案被邻居发现有重大纰漏，且被邻居质疑业委会的部分付款流程不合规，都没有得到合理解释，导致上一届业委会自行解散。然后是街道社区接管组织了物管会来做过渡，包括街道社区的政府工作人员、业主代表，做类似业委会的工作，但授权范围更小。等物管会组织召开业主大会，选举出新一届业委会后物管会到期解散

我们的业委会不拿工资或津贴，但是有按本地惯例和物价标准聘用了一位秘书（非本小区业主或家属），以推动日常工作。主要的工作包括

- 物业合同范围外的维修项目，其必要性确认，和维修单位的招标选定，费用支出方案（比如公共消防管破裂维修、超过五米的高大乔木定期修剪、特定单元电梯故障需大修协调该单元的物业维修基金使用）
- 小区公共经营收入的维系（包括收益归属小区全体业主的店铺门面租赁、公共车位租赁、电梯广告等）
- 物业合同的细则谈判、向小区业主公示和收集意见，推动业主大会表决
- 政府改造项目的前期对接，政府侧的各种工作跟业主的沟通渠道，都是从物业公司和业委会开始，再公示召集热心业主和对相关工程有了解的业主一起参与和监督

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whusnoopy

Dec 7, 2024

@whusnoopy #38

前面有很多对「业委会不拿工资或只拿一点津贴，来为整个小区服务」的担心甚至质疑，这个也是非常现实的问题，很多小区业委会成立前的候选人报名，压根就报不满，需要政府或前任业委会去各种发掘和召集小区合适的业主，而且会有一些场外因素干扰，比如我们小区之前跟政府规划有一些冲突，有业主带头跟政府沟通（期间有一些矛盾），导致后续业委会选举时这些业主的候选人提名就会被征服否掉

我们这届业委会，要么是实在看不下去小区各种事情没人管或自己有被影响过的事情觉得需要站出来，要么是最近两年新买房过来被社区劝说参选的，做过业委会的基本都很难有心力去做第二届

如果后续物业公司的服务不靠谱，也没有正直强力的业委会去监督物业或推动替换，那作为业主，悲观的选择要么就是默默接受，要么就是卖房换地方

40

shanks

Dec 7, 2024

1

总结：与其让不信任的人把持业委会，不如维持现状不成立。
不知道其他国家的业委会都怎么运作，反正咱们自有国情在此，就是不提倡不鼓励。

41

youmandy

Dec 7, 2024

没成立业委会之前，大家同仇敌忾怼物业。

42

youmandy

Dec 7, 2024

1

没成立业委会之前，大家同仇敌忾怼物业

43

youmandy

Dec 7, 2024

没成立业委会之前，大家同仇敌忾怼物业；
成立业委会之后，怼物业，物业有业委会的挡箭牌，钱是收的，事只听业委会的。怼业委会，业委会分化内部小区，一边抱怨辛苦，一边说事难做。还骂不得，一骂一堆狗腿子出来。

反正都差不多，刚成立或许能解决某些问题。但期望于这两任何一个能把小区搞得更好，都做梦

44

qcbf111

Dec 7, 2024

@ccc008 物业掏不空的，之前要用钱物业一家一家上门来签字然后大门口公示了半个月还是一个月来着才修的，多少钱哪一个商家明明白白的。如果是业务会的话物业和业务会这几个人商量好就可以做了，根本不用超过三分之二的业主明确签字同意。

45

ccc008

Dec 7, 2024

@qcbf111 说的就不是同一个事情。我举的例子修喷泉是保修期内，本该开发商负责的（物业是开发商自带物业），但是开发商物业一直拖着不修，业委会进行督促。再来关于你说的物业和业务会这几个人商量好就能动钱，这种情况也不存在。小额支出业委会一样是要公示的，同时抄送街道社区；大额支出业委会直接支出不了，要召开业主大会投票。

46

BiChengfei

Dec 7, 2024

1

无利不起早

47

just4id

Dec 7, 2024 via iPhone

不要成立
不成立的话，就不用和物业公司签订物业服务合同。若是对物业服务不满意，可以以无服务合同为由拒绝交纳物业费，并且说牠们非法经营，因为物业公司需要竞标才能入驻小区。

成立的话，以后的话事人都是业委会的人了，和普通业主不沾边，每年上门催交物业费时才会碰面。

48

daiisdai

Dec 7, 2024 via Android

@ccc008 这是理想状态，有的业委会比物业吃相还难看

49

huyi23

Dec 7, 2024

@ccc008 说实话，我就不知道业委会成立起来干嘛，物业拿钱干活，不爽就骂，以不交物业费威胁，多听话，业委会呢？说的是代表我，不爽还不能骂，这是对我，对于业委会的人，无偿干活，还要被说，你说他们当业委会为了啥呢？？？？？真的每个小区都有不上班的活雷锋？

50

Alias2023

Dec 7, 2024

@huyi23 多些公仆

51

Garphy

Dec 7, 2024

业主委员会，一没实权，二没激励，干的好就算了，但凡得罪一小撮人就会被喷死。刁民又多，物业其实最清楚了，最终还是一分钱一分货的问题，与刁民形成死循环。

52

yueye115

Dec 7, 2024

已经成立了, 还换掉了物业

53

genesislive

Dec 7, 2024

总有那么固定一群人，要么转移话题，要么开始发“辛苦了”之类直线刷信息
===
‌杀猪盘群‌

54

UFc8704I4Bv63gy2

Dec 7, 2024

各种委员包括业委会家委会会大家想想就算了，梦想别人无条件保护你的利益一定会进入杀猪盘群

55

66Zi2nJk5Z6mdtzj

Dec 7, 2024 via iPhone

@shanks 瑞典的做法很简单。

第一，买公寓的话，没有买产权，买的是居住权。刚子还是物业的，自己相当于花钱入股。

第二，因为都是居住权，所以所有事情都是物业在管，我们都不管。

第三，物业费相比国内很贵，我的房子实用面积是 71 平，外带一个小储物间，物业费折合 3300 RMB 一个月。包含网费，水，热水，公共洗衣房和取暖。尽管物业贵，但是大多时候，还是需要自己维修家里的东西，但是平时包含一些基本得维护，毕竟是物业自己的房子。前几天朋友小区，免费给他们翻新了厕所，自己得花好几十万，这个是我们没想到的。

第四，这边租房，最多出租两年。因为房子是物业的，不是你的。所以出租是要给物业申请的，超过两年，物业是不能会同意的。所以，这边租房也挺难的。人家是真不想让人炒房，基本都遵守这个规则。但是即便是这样，华人还是找到漏洞了。

我的理解就是房子是物业自己的，他们自己会好好维护，物业也是有评级，像我们看房子就看物业的评级。物业的财报也是公开的，我们不会看，但是买房子的时候，中介会帮忙看，或者银行顾问会帮忙大概看看。

上面是公寓，一般密度很低。我们小区十栋楼，在这边算很大的小区了，一共在 400 户左右。每栋只有 4 层，所以很安静，也没有平时说的什么噪音问题。如果买别墅，除了交一些基本费用，其他全部自己搞，没有物业啥事了。

56

sc2yml

Dec 7, 2024

2

我小区业委会炒掉过 2 个物业公司，业委会成员是小区老居民（华政老教授），19 和第一家开发商引入的物业打官司最终是全体业主赢了官司，第一家物业赔偿全体业主将近 400w ，进入到维修基金。每年 1 次外聘会计师事务所对物业公司进行审计，所有公益收入和支出都可以在“上海物业”上查到并全部复印件可以在小区备查

57

GodoIT

Dec 7, 2024

国内的套路固定模式:没有业委会，喊你们成立业委会；他们知道要成事，非常难！
靠！真的被你们组建成立了业委会，结果业委会立即被收买了。爱心发电值几个钱啊？业委会选边靠钱。
然后开启投诉反映，没门！这下他们随之的应对策略是耍流氓：不理会、不回应、死也要嘴硬。

完了！最后我被打醒了：最怕就是流氓者来执法。
备注：我住的小区，每一次举行业主大会均为非法：
1.不公布议题的详细内容；
2.票数不够，花钱买，凡来投票的可以领大米、油；
3.票数不够，不花钱了，直接把业主总人数删一半，过关。

58

HughZadora

Dec 7, 2024 via iPhone

无利不起早

59

Lukedis

Dec 7, 2024

1

除非小区物业不干人事，不然就没有必要成立业委员，屌用没有，不如 12345 110 好使，上次别人装修扰民，我直接打了 12345 和 110 ，马上停了

60

Lenic

Dec 7, 2024

Mark 看最终什么处理

61

sweat89

Dec 7, 2024

谁来监督业委会？

62

kneo

Dec 7, 2024

1

有。而且前两年靠业委会组织把物业换了。

63

nailuoGG

Dec 7, 2024

@sweat89 业主，街道办事处和乡镇人民政府负责监督业主委员会的工作

64

gpt5

Dec 7, 2024 via iPhone

有，且基本上运行的还算不错。

65

clf

Dec 7, 2024

大部分组建后都是来捞钱的，盯上了维修资金。运作的好的是少数。

66

aiman

Dec 7, 2024 via iPhone

和你们大部分人相反，我们这是垃圾物业不作为只知道吸血，各种骚操作甚至违法行为来坑维修基金，小区业主凭一腔热血成立了业委会并换掉了物业，现在一步步往好的方向发展。

67

zerovoid

Dec 8, 2024

小区的业委会作为最基层的民主自治组织，应该是最适合探索实践民主的地方了。

68

karnaugh

Dec 8, 2024

无利不起早，要知道业委会这东西是没法发工资的，那么那些人为什么要上赶子弄这东西？

肯定是有一定的利益，只是这个利益是大家一起能享受，还是说只有小部分人能享受，那就不知道了

坏的案例：你可以上网搜一下北京东亚上北小区，我之前住过的小区，最近在闹事要换掉业委会，由于小区里都是小户型公域，户主都是过几年转个手就卖了，最后导致业委会变成了隐藏的吸血鬼，不知道成员是谁，不知道有啥作用，一查还发现在偷偷摸摸捞钱

好的案例：楼上也有说效果不错的，主要是得有靠谱的“志愿者”去做这个时，是的，业委会的核心领头人在法律上算是志愿者

69

kirch

Dec 8, 2024

很多人是职业的，小区刚交付，彼此不熟悉，这些人趁机造势占位置，做项目掏空维修基金。

70

kirch

Dec 8, 2024

如果业主素质达标也积极参与，过个几年，可以慢慢转变为良性自治

71

lambdaX999

Dec 8, 2024

物业服务还可以的话没必要

72

EndlessMemory

Dec 8, 2024

有的，把物业都换了个

73

dislazy2023

Dec 8, 2024

个人现在是业委会的，我们小区问题很多，开发商遗留了一堆问题，前期物业前期不作为，等等情况。有时候也会收到很多的质疑等等，但是确实除了业委会这几个人，很多公共事务小区没几个人花心思去参与，当然公心做事的都应该受到支持。

74

dislazy2023

Dec 8, 2024

@sweat89 我们小区业委会成立之后立马组织成立了监事会，基本上业委会所有的工作监事会都会参与并监督，是常设机构，也靠社区和业主监督，公事该公示要公示，等等。

75

dislazy2023

Dec 8, 2024

@itsMelo 如果都是这种想法，小区问题很多的直接就可以卖房走人了，下个小区继续这样继续卖房。

76

XieBoCai

Dec 8, 2024 via Android

@ccc008 大佬这个账户的法律条款是哪个。
是建设承包方缴纳这个质保金，还是房屋开发商。

77

undefined8

Dec 8, 2024

之前闹腾好几年，成立了就想点子给自己的物业弄来搞钱，最后是因为闹太厉害，投诉太多，官方成立小组来一查业委会主任有案底，被抓回去继续服刑才解决。。。

78

ccc008

Dec 8, 2024

@XieBoCai #76 “八年质保金又称物业保修金，《浙江省住宅物业保修金管理办法》明确，建设单位应当在物业竣工验收前，向物业所在地的保修金管理机构（区住建局房地产管理处）按照物业建筑安装总造价的 2%交存保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。” 买房的时候同时有一份房屋的质保书，里面会有更详细的条款。有不少项目维修是可以使用这笔资金的，过了保修期才会动用维修基金。
所以买房还是优先选择大的开发商，在杭州来说滨江、龙湖、万科这些开发商的物业都算不错的，自带这些物业的小区不用折腾换物业什么的，成立业委会对物业进行监督就能起到很好的效果。

79

chuxi

Dec 8, 2024

感觉跟楼上的大家住在一个小区一样

80

ethsol

Dec 9, 2024

看我的
https://v2ex.com/t/1089605

81

XieBoCai

Dec 9, 2024

@ccc008 感谢回复，我看下本地的政策