大城市房屋租赁手册

1.租房中介类型分析
    ①不知名小型公司
        规模小，服务区域有限，可能提供更个性化的服务，但信誉和保障性较低
    ②小区专营中小型公司(小区内一层广告店面)
        专注于特定小区，熟悉该区域的房源情况，服务快捷，但房源选择有限
    ③连锁大中型公司(临街店面)
        覆盖范围广，房源多，服务标准化，信誉度高，但费用较高
    ④高品质高价格公司
        提供高端房源和高质量服务，适合对居住品质要求较高的租客

2.中介公司核心性质: 中小型公司具有地区性
    中小型中介公司由于人力和资源的限制, 从而具有地区性
    个体 存在信息处理上限
    需要在收房、带看、维保、宣传以及协调房东和租客之间进行平衡
    由于人力成本 以及 租房业态的不稳定性
    无法覆盖过大的区域 或 过多的房源

3.租房策略
    1.两端目标
        ①公司端, 不依赖公共交通, 只依靠步行 骑行
            公司附近 3-5 km 以内, 远离地铁更佳
            远离地铁站的房源通常租金较低，且人流量小，更安静
        ②公共通勤端, 30-40 分钟为限度, 从家门到公司门
            按照 公交 & 地铁沿线, 逆向人流通勤更佳
            逆向人流通勤可以避开高峰拥堵，节省通勤时间
    2.竞争态势
        ①两临近地区性中介竞争
            相邻的公共交通两站, 锚定价格 & 确定兜底方案
            以兜底方案 进行 威胁谈判
        ②相同地区内中介竞争
            在不同中介公司之间比价，获取最优的租赁条件
        ③留存充分竞争时间 & 考察足够多的房源
            合同到期前 2 周, 周末 + 工作日缓冲 + 周末
        ④坚定竞争心态
            不当天做决定, 重要的事情从来都不能急
            当然 好的房子 可以及时出手
    3.条件筛选
        禁
            禁选大于三室的户型
            禁选存在暗室的户型
        核心思想:
            公共区域和厨房反映室友的生活习惯，影响日常居住的舒适度
            卫生间和冰箱的卫生状况 直接关系到 健康和生活品质
            居室的整洁和舒适度 影响休息质量，进而影响工作和生活状态
        ①公区整洁度
            无私人鞋袜衣物, 无脏污 为佳
        ②厨房整洁度
            灶台微波炉无大面积油污, 厨房用品分区规则摆放 为佳
        ③厕所整洁度
            无成坨头发, 马桶地面镜子干净, 抽风暖光热水正常 为佳
        ④冰箱整洁度
            无冻冰, 无塞满, 无异味 为佳
        ⑤居室整洁度
            无地板破损, 无冻手低温, 无异味头晕, 床垫舒服 为佳

4.中介可能的收入构成
    1.房主侧
        中介费(带看)
        广告推荐费(更大曝光 优先带看)
        家居管理费(家居不出 仅空房)
        空置期(大头 存在博弈区间)
        装修升级费
        数据售卖费
    2.租客侧
        中介费(带看) [非必要]
        服务费(搬家清洁)
        租金收益差(大头)
        押金利息(免息长期贷款)
        能源管理费(代缴水电燃气)
        金融服务费(贷款手续费 佣金)
        数据售卖费
        违约滞纳金
    3.装修服务商: 收入分成, 广告佣金
    4.政府: 补贴奖励

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